أسئلة وأجوبة

ARDA (arda.estate) كتالوج للعقارات الاستثمارية الجديدة في بالي، ينشرها المطوّرون الذين يبنونها. يعرض كل مشروع وحداته بأسعارها ومدى توفرها، وشروط الدفع، ونوع ملكية الأرض، ومواعيد التسليم، والتصاريح، وتصنيف الأرض، ويحرص المطوّر على تحديثها باستمرار. ARDA ليس وكالة عقارية وليس طرفًا في أي صفقة: أنت تتواصل مع المطوّر مباشرة.

لا. يدفع المطوّرون إلى ARDA اشتراكًا عن كل مشروع يُدرجونه. ولا يتقاضى ARDA أي عمولة من المشترين أو الوكلاء العقاريين أو المطوّرين، والبحث في الكتالوج والتواصل مع المطوّرين مجانيان.

يُعِدّ الوكيل العقاري قائمة مختصرة بالخيارات، وينظّم المعاينات، ويتفاوض، ويتقاضى أجره بطرق تستحق أن تسأل عنها. أما ARDA فلا يقوم بشيء من ذلك: إنه كتالوج ينشر فيه المطوّرون مشاريعهم بأنفسهم، وتتواصل معهم بنفسك. ويستخدمه الوكلاء العقاريون أيضًا مجانًا للاطلاع على ما يعرضه المطوّرون للبيع.

نعم. يتحقق ARDA من الشركة قبل نشر أيٍّ من مشاريعها، ولا يعرض الكتالوج إلا المشاريع المنشورة لمطوّرين موثّقين. والتوثيق ليس فحصًا قانونيًا للمشروع: قبل أن تدفع، تحقّق من مستنداته بنفسك.

من المطوّر، الذي يحرص على تحديث الوحدات والأسعار ومدى توفرها. أما تصنيف أرض المشروع فمصدره Perare، وهي منصة إندونيسية لبيانات الأراضي، وليس المطوّر. وحالة التصريح هي ما أدخله المطوّر: اطلب الاطلاع على المستند نفسه.

افتح صفحة مشروع أو وحدة واضغط «بيانات الاتصال»: تُفتح مباشرة وسائل التواصل الخاصة بالمطوّر نفسه، من هاتف أو WhatsApp أو بريد إلكتروني أو موقع إلكتروني، دون أي وسيط. ولكل مطوّر أيضًا صفحة تضم جميع مشاريعه المدرجة، تجدها في قائمة المطوّرين.

نعم. يتيح زر «إنشاء عرض سعر» في صفحة الوحدة إعداد ملف PDF يتضمن مخطط الوحدة وسعرها وخطة الدفع ومدة الإيجار وموعد التسليم. ويمكن للوكيل العقاري، قبل إرسال العرض إلى العميل، إضافة اسم الجهة التي أُعدّ لها العرض وتعليق، وإخفاء اسمي المطوّر والمشروع.

سجّل الشركة عبر الانضمام كمطوّر. يتحقق ARDA منها قبل نشر أيٍّ من مشاريعها، ثم ينشر المطوّر مشاريعه ووحداته وأسعاره ويحدّثها بنفسه، ويدفع اشتراكًا عن كل مشروع يُدرجه.

أعدّ قائمة مختصرة بالمشاريع، ثم اطلب من المطوّر تأكيد الوحدة كتابيًا. وتحقّق، بمساعدة محاميك أو كاتب العدل الخاص بك، من الشركة التي ستوقّع العقد (ورقم NIB الخاص بها)، وسند ملكية الأرض، وتصنيف قطعة الأرض، وتصاريح البناء. واحصل على عرض سعر مكتوب ومؤرخ، واختر صيغة التملك المناسبة لك، واترك لكاتب العدل أو PPAT إعداد العقود الرسمية. ولا تدفع أي رسوم حجز أو عربون قبل أن تتأكد كتابيًا من الوحدة والسعر والشركة التي ستدفع لها، وقبل أن يطّلع مستشاروك على المستندات.

لا. بموجب القانون الزراعي الأساسي الإندونيسي رقم 5/1960، يقتصر Hak Milik، أي التملك الحر، على المواطنين الإندونيسيين. ويحوز المشتري الأجنبي العقار إما بعقد إيجار طويل الأمد (Hak Sewa)، أو بحق البناء (HGB) عبر شركة مملوكة لأجانب (PT PMA)، أو بحق الاستخدام (Hak Pakai) الذي يشترط عمومًا الإقامة؛ أما سند الملكية المسجّل باسم مالك اسمي إندونيسي نيابةً عنك فباطل بحكم القانون. لذلك، بالنسبة إلى المشتري الأجنبي، يعني الإعلان الموصوف بالتملك الحر حق HGB عبر شركة أو حق Hak Pakai.

القواعد واحدة لجميع الجنسيات الأجنبية: فقانون الأراضي الإندونيسي يميّز بين المواطنين والأجانب، لا بين جواز سفر وآخر. فلا يحق لأي منهم حيازة Hak Milik، ويمكنهم جميعًا اتباع الصيغ نفسها: عقد إيجار طويل الأمد، أو حق HGB عبر شركة PT PMA، أو حق Hak Pakai مع وثائق الهجرة المطلوبة. أما ما يختلف فهو طريقة فرض بلدك الضرائب على الدخل والأصول في الخارج، لذا استشر مستشارًا هناك أيضًا.

حق الانتفاع طويل الأمد هو استئجار أرض يملكها غيرك لمدة محددة: لا يتطلب تأسيس شركة ولا تترتب عليه ضريبة استحواذ، وينتهي ما لم يُمدَّد. أما التملك الحر (Hak Milik) فهو ملكية تامة تقتصر على المواطنين الإندونيسيين؛ وبالنسبة إلى المشتري الأجنبي، يعني الإعلان الموصوف بالتملك الحر حق HGB عبر شركة أو حق Hak Pakai، ولكلٍّ منهما مدته وشروطه. من بين المشاريع المعروضة على ARDA اليوم، وعددها 73، يُباع 62 منها بنظام حق الانتفاع طويل الأمد و11 بنظام التملك الحر.

يعني أن العقار يُباع بعقد إيجار (Hak Sewa) لمدة محددة، ويعرض الإعلان عدد السنوات المتبقية؛ وتذكر صفحة المشروع سنة انتهاء الإيجار وما إذا كان التمديد متاحًا. ولا تترتب على الإيجار ضريبة استحواذ (BPHTB)، ولا يتطلب تأسيس شركة لحيازته.

المدة هي ما ينص عليه عقد الإيجار، ويعرض كل إعلان عدد السنوات المتبقية. ومن بين عقود الإيجار المعروضة على ARDA اليوم، يتبقى في 14 منها أقل من 25 سنة، وفي 44 من 25 إلى 35 سنة، وفي 4 أكثر من ذلك. عند انتهائه، تعود الأرض وما عليها من مبانٍ إلى مالك الأرض، ما لم يُمدَّد الإيجار أو ينص العقد على خلاف ذلك. والتجديد يخضع للتفاوض ولا يتم تلقائيًا: فإذا لم يتضمن العقد الأصلي خيار التمديد وسعره، فستعتمد على حسن نية مالك الأرض. ويقول المستشارون عادةً إن قيمة إعادة البيع تنخفض بشدة عندما يتبقى نحو 15 إلى 20 سنة؛ فتعامل مع ذلك على أنه انطباع سائد في السوق لا بيانات مقيسة.

شركة PT PMA هي شركة إندونيسية ذات مسؤولية محدودة تضم مساهمين أجانب. ويمكنها حيازة حق البناء (HGB)، الذي قد تصل مدته إلى 80 سنة على مراحل من 30 و20 و30 سنة، تُعتمد كل منها على حدة. وهي نشاط تجاري يتعيّن عليك الاستمرار في إدارته: إذ تقدّر الأدلة المنشورة تكلفة تأسيسها بنحو USD 3,000 إلى 8,000، وتكلفة الامتثال السنوي بنحو USD 3,500 إلى 5,800، وتختلف عروض الأسعار من حالة إلى أخرى. ولا تحتاج إليها لحيازة عقد إيجار، وإن كانت إدارة نشاط تأجيري مسألة منفصلة.

هو حق استخدام لمسكن يُسجَّل باسمك. وبموجب اللائحة الحكومية رقم 18/2021، يُتاح للأجانب الحاصلين على وثائق الهجرة المطلوبة، ضمن حدود تتعلق بالسعر ومساحة الأرض وعدد العقارات. وتمتد مدته على مراحل تصل إلى 30 و20 و30 سنة، والتجديد غير مضمون. وبالنسبة إلى المنزل المقام على أرض في بالي، فإن الحد الأدنى للسعر المحدد نظامًا هو Rp 5 مليارات (القرار الوزاري رقم 1241/2022).

لا. سند الملكية الذي يحوزه مواطن إندونيسي نيابةً عنك باطل بموجب المادة 26(2) من القانون الزراعي الأساسي، وقد أبطلت محاكم بالي مثل هذه الاتفاقات (الحكم رقم 274/Pdt.G/2020/PN Dps). كما تحظر اللائحة الإقليمية لبالي الصادرة عام 2026 تملّك الأراضي عبر مالك اسمي.

يعني أنك تشتري قبل اكتمال المبنى، استنادًا إلى المخططات والمواصفات وموعد التسليم، لذا تتمثل المخاطر في التأخير والتغييرات وما يحدث لأموالك في الأثناء. يُفترض أن تكون موافقة البناء (PBG) قد صدرت بالفعل؛ فاسأل عن المرحلة التي بلغها البناء فعلًا وعمّا ينص عليه العقد في حال تأخر التسليم. وبالنسبة إلى المسكن ذي سند الملكية، تشترط اللائحة الحكومية رقم 12/2021، من بين شروط أخرى، إنجاز 20% على الأقل من البناء قبل توقيع اتفاقية البيع المبدئية (PPJB)؛ ويُباع كثير من المشاريع بعقود إيجار، لذا اسأل محاميك عن القواعد التي تنطبق عليك. ووفقًا لدراسة قانونية صدرت عام 2026، لا تشترط القواعد الإندونيسية عمومًا استخدام حساب ضمان لمثل هذه المبيعات، لذا احصل على تأكيد مكتوب بالجهة التي تحتفظ بعربونك. اطّلع على المشاريع المطروحة للبيع على الخارطة في ARDA.

تحقّق من خمسة أمور بالرجوع إلى المستندات: الشركة التي ستوقّع العقد (شركة PT أو PT PMA، مع رقم NIB الخاص بها)، وشهادة الأرض أو عقد الإيجار ووثيقة KKPR الخاصة بقطعة الأرض، وتصاريح البناء، والمرحلة التي بلغها البناء فعلًا، وما ينص عليه العقد في حال تأخر التسليم. ويؤكد لك كاتب العدل أو PPAT ومحاميك الخاص هذه الأمور فيما يخص صفقتك.

توقّف قبل الدفع إذا لم تؤكد شركة المطوّر السعر الذي عُرض عليك، أو لم يقبل أحد تثبيت الوحدة وسعرها كتابيًا، أو طُلب منك الدفع إلى حساب شخصي أو إلى شركة غير مذكورة في العقد، أو تعرّضت للضغط لتدفع قبل حصولك على الشروط مكتوبة، أو عُرض عليك خصم لا يؤكده المطوّر. وتعامل بالطريقة نفسها مع أي عرض لتسجيل سند الملكية باسم مالك اسمي. واستعن بكاتب عدل ومحامٍ يعملان لمصلحتك أنت، لا لمصلحة البائع.

يعتمد ذلك على المنطقة ونوع الملكية والمساحة ومرحلة البناء. يوجد على ARDA اليوم 54 مشروعًا للفلل، وأرخصها يبدأ من USD 57,575، وفق الأسعار التي حددها مطوّروها. اطّلع عليها جميعًا. أرخص فيلا معروضة للبيع في أكثر المناطق نشاطًا: Pecatu (Uluwatu) ابتداءً من USD 170,000؛ Kutuh (Pandawa) ابتداءً من USD 99,000؛ Beraban (Tanah Lot) ابتداءً من USD 300,000؛ Canggu ابتداءً من USD 250,000؛ Pererenan ابتداءً من USD 165,000؛ Bedulu (Gianyar) ابتداءً من USD 146,000.

نعم: المطوّر هو من يحددها ويحدّثها. ويضع كثير من المطوّرين للوحدة سعرًا للدفع الكامل يختلف عن سعر التقسيط، ويعرض الإعلان السعرين معًا. وقبل دفع العربون، اطلب من المطوّر عرض سعر مكتوبًا ومؤرخًا للوحدة، فهو الرقم الذي تُقارَن به جميع الأرقام الأخرى.

يعتمد ذلك على صيغة التملك، لذا اسأل عمّا يشمله السعر المعروض. فضريبة BPHTB، وهي رسم اكتساب حق على أرض أو مبنى، يحدد القانون سقفها بنسبة 5%، وتحدد كل منطقة نسبتها؛ ولا تترتب على الإيجار. وتبلغ ضريبة القيمة المضافة نسبة فعلية قدرها 11% على معظم التوريدات الخاضعة للضريبة منذ يناير 2025، وبالنسبة إلى المسكن الجديد الجاهز الذي يصل سعره إلى Rp 5 مليارات ويُسلَّم في عام 2026، تتحمل الحكومة هذه الضريبة عن جزء من السعر يصل إلى Rp 2 مليار، ولا يستفيد المشتري الأجنبي من ذلك إلا إذا كان لديه رقم ضريبي إندونيسي وضمن القواعد المنظمة لتملك الأجانب. ولا يجوز أن تتجاوز أتعاب PPAT نسبة 1% من القيمة المذكورة في العقد. وتضيف صيغة التملك عبر شركة تكاليف التأسيس والامتثال السنوي، أما ضريبة الأراضي والمباني (PBB) فهي رسم محلي سنوي: اسأل عمّن يدفعها بموجب عقدك.

يمكنك ذلك فقط إذا كان تصنيف قطعة الأرض وتصاريحها يسمحان باستقبال النزلاء، كما يتطلب التأجير قصير الأجل ترخيصًا تجاريًا: فبموجب اللائحة الحكومية رقم 28/2025، يكون للفيلا المؤجرة للسياح تصنيف تجاري خاص بها، وتحتاج إلى رقم تعريف تجاري (NIB). وقد أعلنت وزارة السياحة الإندونيسية في مايو 2026 أن منصات الحجز ستكون ملزمة بعرض أماكن الإقامة المرخّصة فقط، من خلال ربط للبيانات يُستهدف تشغيله في يونيو 2027. وشركة PT PMA هي ما يتيح للأجنبي إدارة نشاط تأجيري، ويرى أحد تقارير القطاع الصادرة عام 2026 أن القواعد لا تسمح للأفراد الأجانب بحيازة الترخيص مباشرة، لذا احصل على استشارة قانونية قبل أن تعتمد على دخل الإيجار.

لا يمكن بأمانة تقديم رقم واحد. فقد قدّرت AirDNA أن الإيجارات قصيرة الأجل في أنحاء بالي، بما فيها الغرف والشقق، سجّلت في المتوسط نسبة إشغال بلغت 57% وسعرًا قدره USD 132 لليلة في الفترة من سبتمبر 2025 إلى أغسطس 2026، وهذا ليس توقعًا لأي فيلا بعينها. ويُحتسب العائد على الاستثمار (ROI) في الإعلان بناءً على السعر اليومي ونسبة الإشغال والمصروفات التي أدخلها المطوّر، أما العائد المضمون فهو عقد خاص: اقرأ من يدفعه، ولأي مدة، وما الذي ينهيه.

يتوقف ذلك على المشروع لا على الجزيرة، ولا يستطيع أي إعلان الإجابة عنه. فما يحسم الأمر هو مدة الإيجار، وما إذا كان يجوز استخدام قطعة الأرض على النحو المخطط له، وما إذا كانت التصاريح موجودة، ومن سيتولى تشغيل العقار، وتكلفة الاحتفاظ به، وما إذا كان بإمكانك إعادة بيعه. يعرض ARDA هذه الحقائق متى قدّمها المطوّر، ولا يقدّم المشورة بشأن قرار الشراء: احصل على استشارة قانونية وضريبية مستقلة.

هو التصنيف المسجّل لقطعة الأرض في المخطط المكاني التفصيلي للمنطقة (RDTR)، كأن تكون سكنية أو سياحية مثلًا. وتصنيف المنطقة ليس إذنًا بالبناء: فالمستند الذي يؤكد توافق المشروع مع المخطط هو وثيقة KKPR أو PKKPR الخاصة بقطعة الأرض. وقد يتغير التصنيف، لذا تحقّق منه في موعد قريب من تاريخ التزامك.

يسمّي الناس المناطق بألوانها في المخطط المكاني: الأخضر للأراضي الزراعية وأراضي المزارع، والأصفر للإسكان (Zona Perumahan)، والوردي للسياحة (Zona Pariwisata). واللون ليس إذنًا بالبناء. وتنظّم اللائحة الرئاسية رقم 4/2026 تحويل حقول الأرز، وتنظّم اللائحة الإقليمية لبالي رقم 4/2026 تحويل الأراضي الزراعية، لذا فإن قطعة الأرض الواقعة في منطقة خضراء مسألة ينبغي عرضها على محاميك. ويمكنك البحث عن قطعة الأرض على خريطة GISTARU المجانية التابعة لوزارة الأراضي، وهي خريطة استرشادية، ثم طلب وثيقة KKPR أو PKKPR الخاصة بها.

PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) هي موافقة البناء التي تشترطها أنظمة البناء الإندونيسية قبل بدء التشييد. أما SLF (Sertifikat Laik Fungsi) فتشهد بصلاحية المبنى المكتمل للاستخدام، بعد إنجازه وفحصه. ويعرض كل مشروع على ARDA تصاريحه، أي PBG وSLF وIMB وAMDAL، بالحالة التي أدخلها المطوّر؛ فاطلب الاطلاع على المستندات نفسها.

في أنحاء الجزيرة كافة، من شبه جزيرة Bukit في الجنوب إلى Ubud وقرى Tabanan. لكل منطقة صفحة خاصة بها تضم جميع المشاريع المدرجة فيها: Pecatu (Uluwatu)، Kutuh (Pandawa)، Beraban (Tanah Lot)، Canggu، Pererenan، Tibubeneng (Berawa)، Bedulu (Gianyar)، Benoa (Nusa Dua)، Cemagi، Kerobokan Kelod (Umalas)، Batubulan (Gianyar)، Legian، Ungasan، Buduk، Jimbaran، Kenderan (Tegallalang)، Sengkidu (Candidasa)، Tampaksiring، Tegal Harum، Tumbak Bayuh، Ubud.

لم تخض إندونيسيا حربًا مع دولة أخرى منذ عام 1966، ولا تنتمي إلى أي تحالف عسكري، وتتغير فيها الرئاسة عبر الانتخابات.