Preguntas y respuestas

ARDA (arda.estate) es un catálogo de propiedades de inversión de obra nueva en Bali, publicadas por las desarrolladoras que las construyen. Cada proyecto muestra sus unidades con precios y disponibilidad, sus condiciones de pago, el régimen de propiedad del terreno, las fechas de entrega, los permisos y la zonificación del suelo, y la desarrolladora los mantiene al día. ARDA no es una agencia ni es parte en ninguna operación: usted se pone en contacto directamente con la desarrolladora.

No. Las desarrolladoras pagan a ARDA una suscripción por cada proyecto que publican. ARDA no cobra comisión a compradores, agentes ni desarrolladoras, y buscar en el catálogo y ponerse en contacto con las desarrolladoras es gratis.

Un agente preselecciona opciones, organiza visitas y negocia, y cobra de formas sobre las que conviene preguntar. ARDA no hace nada de eso: es un catálogo en el que las desarrolladoras publican sus propios proyectos, y usted se pone en contacto con ellas directamente. Los agentes también lo usan, de forma gratuita, para ver qué tienen en venta las desarrolladoras.

Sí. ARDA verifica cada empresa antes de que se publique cualquiera de sus proyectos, y el catálogo muestra solo los proyectos publicados de desarrolladoras verificadas. La verificación no es una revisión legal del proyecto: antes de pagar, compruebe por su cuenta su documentación.

De la desarrolladora, que mantiene al día las unidades, los precios y la disponibilidad. La zonificación del suelo de un proyecto no la aporta la desarrolladora, sino Perare, una plataforma indonesia de datos sobre terrenos. El estado de un permiso es el que indicó la desarrolladora: pida el documento en sí.

Abra un proyecto o una unidad y pulse Contactos: se abre directamente el teléfono, WhatsApp, el correo electrónico o el sitio web de la propia desarrolladora, sin intermediarios. Cada desarrolladora tiene además una página con todos sus proyectos publicados: consulte las desarrolladoras.

Sí. El botón Crear propuesta de la página de una unidad prepara un PDF con el plano de la unidad, el precio, el plan de pagos, el plazo del arrendamiento y la fecha de entrega. Antes de enviar la propuesta a un cliente, un agente puede indicar para quién es, añadir un comentario y ocultar los nombres de la desarrolladora y del proyecto.

Registre la empresa con el enlace Para desarrolladoras. ARDA la verifica antes de que se publique cualquiera de sus proyectos, y después la desarrolladora publica y actualiza sus propios proyectos, unidades y precios, y paga una suscripción por cada proyecto que publica.

Preseleccione proyectos y pida a la desarrolladora que le confirme la unidad por escrito. Con su propio abogado o notario, compruebe la empresa que firmará (su NIB), el título del terreno, la zonificación de la parcela y los permisos de construcción. Obtenga un presupuesto por escrito y fechado, elija la vía de titularidad y deje que un notario o un PPAT se encargue de las escrituras formales. No pague ninguna reserva ni ningún depósito hasta que la unidad, el precio y la empresa a la que pagaría estén confirmados por escrito y sus asesores hayan visto los documentos.

No. Según la Ley Agraria Básica de Indonesia n.º 5/1960, el Hak Milik —la plena propiedad (freehold)— está reservado a los ciudadanos indonesios. Un comprador extranjero accede a una propiedad mediante un arrendamiento de larga duración (Hak Sewa), como HGB a través de una empresa de capital extranjero (PT PMA) o como Hak Pakai, que por lo general exige residencia; el título que un testaferro (nominee) indonesio tenga a su nombre en lugar de usted es nulo por ley. Por eso, para un comprador extranjero, un anuncio marcado como plena propiedad significa HGB a través de una empresa o Hak Pakai.

Las normas son las mismas para cualquier nacionalidad extranjera: la ley de tierras de Indonesia distingue entre ciudadanos y extranjeros, no entre un pasaporte y otro. Ningún extranjero puede ser titular de Hak Milik, y todos pueden recurrir a las mismas vías: un arrendamiento de larga duración, HGB a través de una PT PMA o Hak Pakai con los documentos migratorios exigidos. Lo que cambia es cómo grava su propio país los ingresos y los bienes en el extranjero, así que consulte también a un asesor allí.

El arrendamiento a largo plazo (leasehold) es el alquiler de un terreno ajeno durante un plazo fijo: no requiere una empresa ni conlleva impuesto de adquisición, y termina salvo que se prorrogue. La plena propiedad (Hak Milik) es la propiedad absoluta, reservada a los ciudadanos indonesios; para un comprador extranjero, un anuncio marcado como plena propiedad significa HGB a través de una empresa o Hak Pakai, cada uno con su propio plazo y sus propias condiciones. Hoy hay en ARDA 73 proyectos: 62 en arrendamiento (leasehold) y 11 en plena propiedad (freehold).

Que la propiedad se vende en arrendamiento (Hak Sewa) por un plazo fijo, y el anuncio muestra los años que quedan; la página del proyecto indica el año en que termina el arrendamiento y si se ofrece una prórroga. Un arrendamiento no conlleva impuesto de adquisición (BPHTB) ni requiere una empresa para ser su titular.

El plazo es el que fije la escritura de arrendamiento, y cada anuncio muestra los años que quedan. Arrendamientos que hay hoy en ARDA, según los años que les quedan: 14 con menos de 25, 44 con 25 a 35 y 4 con más de 35. Cuando termina, el terreno y lo que hay construido en él vuelven a su propietario, salvo que se prorrogue el arrendamiento o la escritura disponga otra cosa. La renovación se negocia, no es automática: si la opción de prórroga y su precio no figuran en la escritura original, dependerá de la buena voluntad del propietario del terreno. Los asesores suelen decir que el valor de reventa cae con fuerza cuando quedan unos 15 a 20 años; tómelo como una impresión del mercado, no como un dato medido.

Una PT PMA es una sociedad limitada indonesia con accionistas extranjeros. Puede ser titular de un derecho de construcción (HGB), que puede durar hasta 80 años en tramos de 30, 20 y 30 años, cada uno aprobado por separado. Es una empresa que hay que mantener en funcionamiento: las guías publicadas sitúan su constitución en unos USD 3,000 a 8,000 y el cumplimiento normativo anual en unos USD 3,500 a 5,800, y los presupuestos concretos varían. No la necesita para ser titular de un arrendamiento, aunque explotar un negocio de alquiler es otra cuestión.

Un derecho de uso sobre una vivienda, a su propio nombre. Según el Reglamento Gubernamental 18/2021, está abierto a los extranjeros que tengan los documentos migratorios exigidos, con límites de precio, superficie de terreno y número de propiedades. Su plazo se divide en tramos de hasta 30, 20 y 30 años, y la renovación no está garantizada. Para una casa con terreno en Bali, el precio mínimo regulado es de Rp 5 mil millones (decisión ministerial 1241/2022).

No. Un título que un ciudadano indonesio tenga a su nombre en lugar de usted es nulo según el artículo 26(2) de la Ley Agraria Básica, y los tribunales de Bali han anulado este tipo de acuerdos (Sentencia n.º 274/Pdt.G/2020/PN Dps). El reglamento regional de Bali de 2026 también prohíbe la titularidad de terrenos mediante testaferros.

Usted compra antes de que el edificio esté terminado, sobre planos, unas especificaciones y una fecha de entrega, de modo que los riesgos son los retrasos, los cambios y lo que ocurre mientras tanto con su dinero. La aprobación de construcción (PBG) ya debería existir; pregunte en qué punto está realmente la obra y qué dice el contrato si la entrega se retrasa. Para una vivienda con título, el Reglamento Gubernamental 12/2021 exige, entre otras condiciones, al menos el 20% de la obra construida antes del contrato preliminar de compraventa (PPJB); muchos proyectos se venden en arrendamiento, así que pregunte a su abogado qué normas se aplican. Según un estudio jurídico de 2026, las normas indonesias no suelen exigir una cuenta de garantía (escrow) para este tipo de ventas, así que obtenga por escrito quién custodia su depósito. Vea los proyectos sobre plano en ARDA.

Compruebe cinco cosas con documentos: la empresa que firmará el contrato (una PT o PT PMA, con su NIB), el certificado del terreno o la escritura de arrendamiento y el KKPR de la parcela, los permisos de construcción, en qué punto está realmente la obra y qué dice el contrato si la entrega se retrasa. Un notario o un PPAT y su propio abogado los confirman para su operación.

Deténgase antes de pagar si la empresa de la desarrolladora no confirma el precio que le dieron, si nadie pone por escrito la unidad y su precio, si le piden que pague en una cuenta personal o a una empresa que no figura en el contrato, si le presionan para pagar antes de tener las condiciones por escrito o si le ofrecen un descuento que la desarrolladora no confirma. Actúe igual ante una oferta de poner el título a nombre de un testaferro. Recurra a un notario y a un abogado que actúen en su nombre, no en el del vendedor.

Depende de la zona, del régimen de propiedad, del tamaño y de la fase de construcción. Hoy hay en ARDA 54 proyectos de villas; el más económico, desde USD 57,575, a los precios que fijan sus desarrolladoras. Verlos todos. La villa más económica en venta en las zonas con más oferta: Pecatu (Uluwatu), desde USD 170,000; Kutuh (Pandawa), desde USD 99,000; Beraban (Tanah Lot), desde USD 300,000; Canggu, desde USD 250,000; Pererenan, desde USD 165,000; Bedulu (Gianyar), desde USD 146,000.

Sí: la desarrolladora los fija y los actualiza. Muchas desarrolladoras ponen a una misma unidad un precio distinto para el pago al contado y para el pago a plazos, y el anuncio muestra ambos. Antes de pagar un depósito, pida a la desarrolladora un presupuesto por escrito y fechado de la unidad: es la cifra con la que se contrastan todas las demás.

Depende de la vía, así que pregunte qué incluye el precio ofertado. El BPHTB, el impuesto sobre la adquisición de un derecho sobre un terreno o una edificación, tiene un tope legal del 5%, y cada región fija su tasa; un arrendamiento no lo paga. Desde enero de 2025, el IVA tiene una tasa efectiva del 11% en la mayoría de las entregas gravadas, y en una vivienda nueva y terminada de hasta Rp 5 mil millones entregada en 2026, el Gobierno lo asume sobre un máximo de Rp 2 mil millones del precio; en el caso de un comprador extranjero, solo si tiene número de identificación fiscal indonesio y dentro de las normas sobre la propiedad extranjera. Los honorarios de un PPAT no pueden superar el 1% del valor que figura en la escritura. La vía societaria añade la constitución y el cumplimiento normativo anual, y el impuesto sobre terrenos y edificaciones (PBB) es un tributo local anual: pregunte quién lo paga según su escritura.

Solo si el uso asignado a la parcela y los permisos admiten huéspedes, y el alquiler de corta duración requiere una licencia de actividad: según el Reglamento Gubernamental 28/2025, una villa que se alquila a turistas tiene su propia clasificación empresarial y necesita un número de identificación empresarial (NIB). El Ministerio de Turismo de Indonesia anunció en mayo de 2026 que las plataformas de reservas solo podrán anunciar alojamientos con licencia, mediante una conexión de datos prevista para junio de 2027. Una PT PMA es lo que permite a un extranjero explotar un negocio de alquiler, y un informe del sector de 2026 interpreta que las normas no permiten que las personas físicas extranjeras sean titulares de la licencia directamente, así que busque asesoramiento jurídico antes de contar con ingresos por alquiler.

Ninguna cifra por sí sola es honesta. AirDNA estimó que los alquileres de corta duración en Bali, incluidas habitaciones y apartamentos, tuvieron de media una ocupación del 57% y USD 132 por noche entre septiembre de 2025 y agosto de 2026, lo que no es una previsión para ninguna villa concreta. El ROI de un anuncio se calcula a partir de la tarifa, la ocupación y los gastos que indicó la desarrolladora, y una rentabilidad garantizada es un contrato privado: lea quién la paga, durante cuánto tiempo y qué le pone fin.

Depende del proyecto más que de la isla, y ningún anuncio puede responderlo. Lo decisivo es cuánto dura el arrendamiento, si la parcela puede usarse según lo previsto, si existen los permisos, quién explotará la propiedad, cuánto cuesta mantenerla y si podría revenderla. ARDA muestra estos datos cuando la desarrolladora los ha facilitado y no asesora sobre si comprar o no: busque asesoramiento jurídico y fiscal independiente.

Es el uso que consta para la parcela en el plan espacial detallado de la zona (RDTR), por ejemplo residencial o turístico. La etiqueta de una zona no es un permiso para construir: el documento que confirma que un proyecto se ajusta al plan es el KKPR o PKKPR de la parcela. La zonificación puede cambiar, así que compruébela poco antes de comprometerse.

Las zonas se conocen por su color en el plan espacial: verde para las tierras agrícolas y de plantación, amarillo para la vivienda (Zona Perumahan) y rosa para el turismo (Zona Pariwisata). Un color no es un permiso para construir. El Reglamento Presidencial 4/2026 regula la conversión de los arrozales, y el Reglamento Regional de Bali 4/2026, la de las tierras agrícolas, así que una parcela en zona verde es una cuestión para su abogado. Puede consultar una parcela en el mapa gratuito GISTARU del Ministerio de Tierras, que es orientativo, y pedir su KKPR o PKKPR.

El PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) es la aprobación de construcción que la normativa de edificación de Indonesia exige antes de empezar la obra. El SLF (Sertifikat Laik Fungsi) certifica que un edificio terminado es apto para su uso, tras su finalización e inspección. Cada proyecto de ARDA muestra sus permisos —PBG, SLF, IMB y AMDAL— con el estado que indicó la desarrolladora; pida los documentos en sí.

Por toda la isla, desde la península de Bukit, en el sur, hasta Ubud y los pueblos de Tabanan. Cada zona tiene su propia página con todos los proyectos anunciados en ella: Pecatu (Uluwatu), Kutuh (Pandawa), Beraban (Tanah Lot), Canggu, Pererenan, Tibubeneng (Berawa), Bedulu (Gianyar), Benoa (Nusa Dua), Cemagi, Kerobokan Kelod (Umalas), Batubulan (Gianyar), Legian, Ungasan, Buduk, Jimbaran, Kenderan (Tegallalang), Sengkidu (Candidasa), Tampaksiring, Tegal Harum, Tumbak Bayuh, Ubud.

Indonesia no ha combatido contra otro Estado desde 1966, no pertenece a ninguna alianza militar y cambia de presidente mediante elecciones.