Questions et réponses

ARDA (arda.estate) est un catalogue de biens immobiliers neufs à Bali, destinés à l’investissement et publiés par les promoteurs qui les construisent. Chaque programme présente ses lots avec leurs prix et leur disponibilité, ses conditions de paiement, son régime foncier, ses dates de livraison, ses permis et son zonage, et le promoteur tient ces informations à jour. ARDA n’est pas une agence et n’est partie à aucune transaction : vous contactez directement le promoteur.

Non. Les promoteurs paient à ARDA un abonnement pour chaque programme publié. ARDA ne prélève aucune commission, ni sur les acheteurs, ni sur les agents, ni sur les promoteurs, et la recherche dans le catalogue comme la prise de contact avec les promoteurs sont gratuites.

Un agent présélectionne des biens, organise des visites et négocie, et son mode de rémunération mérite qu’on le lui demande. ARDA ne fait rien de tout cela : c’est un catalogue où les promoteurs publient eux-mêmes leurs programmes, et c’est vous qui les contactez. Les agents l’utilisent aussi, gratuitement, pour voir ce que les promoteurs ont en vente.

Oui. ARDA vérifie chaque société avant la mise en ligne de ses programmes, et le catalogue n’affiche que les programmes publiés de promoteurs vérifiés. Cette vérification n’est pas un contrôle juridique d’un programme : avant de payer, vérifiez vous-même ses documents.

Du promoteur, qui tient à jour les lots, les prix et la disponibilité. La zone d’urbanisme d’un programme provient de Perare, une plateforme indonésienne de données foncières, et non du promoteur. Le statut d’un permis est celui que le promoteur a saisi : demandez le document lui-même.

Ouvrez un programme ou un lot et appuyez sur « Contacts » : le téléphone, le WhatsApp, l’e-mail ou le site du promoteur s’ouvre directement, sans aucun intermédiaire. Chaque promoteur dispose aussi d’une page réunissant tous ses programmes publiés — voir les promoteurs.

Oui. Sur la page d’un lot, le bouton « Créer une proposition » prépare un PDF avec le plan du lot, son prix, l’échéancier de paiement, la durée du bail et la date de livraison. Un agent peut indiquer le destinataire de la proposition, ajouter un commentaire et masquer les noms du promoteur et du programme avant de l’envoyer à un client.

Inscrivez la société via « Je suis promoteur ». ARDA la vérifie avant la mise en ligne de ses programmes ; le promoteur publie ensuite et met à jour lui-même ses programmes, ses lots et ses prix, moyennant un abonnement pour chaque programme publié.

Présélectionnez des programmes, puis demandez au promoteur de confirmer le lot par écrit. Avec votre propre avocat ou notaire, vérifiez la société qui signera (son NIB), le titre foncier, le zonage de la parcelle et les permis de construire. Obtenez une confirmation de prix écrite et datée, choisissez votre mode de détention, et confiez les actes officiels à un notaire ou à un PPAT. Ne versez ni frais de réservation ni acompte tant que le lot, le prix et la société à payer ne sont pas confirmés par écrit et que vos conseillers n’ont pas vu les documents.

Non. En vertu de la loi agraire fondamentale indonésienne n° 5/1960, le Hak Milik — la pleine propriété — est réservé aux citoyens indonésiens. Un acheteur étranger détient un bien par un bail de longue durée (Hak Sewa), en HGB via une société à capitaux étrangers (PT PMA), ou en Hak Pakai, qui requiert en général le statut de résident ; un titre détenu pour vous par un prête-nom indonésien est nul de plein droit. Pour un acheteur étranger, une annonce indiquée en pleine propriété signifie donc un HGB via une société ou un Hak Pakai.

Les règles sont les mêmes pour toutes les nationalités étrangères : le droit foncier indonésien distingue les citoyens des étrangers, et non un passeport d’un autre. Aucun étranger ne peut détenir de Hak Milik, et tous peuvent recourir aux mêmes options : un bail de longue durée, un HGB via une PT PMA, ou un Hak Pakai avec les documents d’immigration requis. Ce qui diffère, c’est la façon dont votre propre pays impose les revenus et les actifs détenus à l’étranger : consultez donc aussi un conseiller dans votre pays.

Le leasehold (bail de longue durée) est la location du terrain d’autrui pour une durée déterminée : il ne nécessite aucune société, n’est soumis à aucun droit d’acquisition et prend fin s’il n’est pas prolongé. La pleine propriété (Hak Milik) est une propriété pleine et entière, réservée aux citoyens indonésiens ; pour un acheteur étranger, une annonce indiquée en pleine propriété signifie un HGB via une société ou un Hak Pakai, chacun avec sa propre durée et ses propres conditions. Sur les 73 programmes présents aujourd’hui sur ARDA, 62 sont en leasehold et 11 en pleine propriété.

Le bien est vendu sous la forme d’un bail (Hak Sewa) d’une durée déterminée, et l’annonce indique les années restantes ; la page du programme précise l’année de fin du bail et si une prolongation est proposée. Un bail n’est soumis à aucun droit d’acquisition (BPHTB) et ne nécessite aucune société pour être détenu.

La durée est celle que fixe l’acte de bail, et chaque annonce indique les années restantes. Parmi les baux présents aujourd’hui sur ARDA, 14 ont moins de 25 ans à courir, 44 de 25 à 35 ans, et 4 davantage. À son terme, le terrain et ce qui y est construit reviennent au propriétaire foncier, sauf si le bail est prolongé ou si l’acte en dispose autrement. Le renouvellement se négocie, il n’est pas automatique : si l’option de prolongation et son prix ne figurent pas dans l’acte initial, vous dépendez du bon vouloir du propriétaire foncier. Les conseillers estiment couramment que la valeur de revente chute nettement lorsqu’il ne reste qu’environ 15 à 20 ans ; voyez-y un ressenti du marché plutôt qu’une donnée mesurée.

Une PT PMA est une société indonésienne à responsabilité limitée à actionnaires étrangers. Elle peut détenir un droit de construire (HGB), d’une durée pouvant atteindre 80 ans par tranches de 30, 20 et 30 ans, chacune approuvée séparément. C’est une entreprise qu’il faut faire vivre : les guides publiés estiment sa création à environ USD 3,000 à 8,000 et ses frais de conformité annuels à environ USD 3,500 à 5,800, et les devis varient d’un cas à l’autre. Vous n’en avez pas besoin pour détenir un bail, même si l’exploitation d’une activité locative est une autre question.

Un droit d’usage sur un logement, détenu en votre nom propre. En vertu du règlement gouvernemental 18/2021, il est ouvert aux étrangers disposant des documents d’immigration requis, dans des limites de prix, de surface de terrain et de nombre de biens. Sa durée court par tranches allant jusqu’à 30, 20 et 30 ans, et son renouvellement n’est pas garanti. Pour une maison individuelle à Bali, le prix minimum réglementaire est de Rp 5 milliards (décision ministérielle 1241/2022).

Non. Un titre détenu pour vous par un citoyen indonésien est nul en vertu de l’article 26(2) de la loi agraire fondamentale, et les tribunaux de Bali ont annulé de tels accords (décision n° 274/Pdt.G/2020/PN Dps). Le règlement régional de Bali de 2026 interdit également la détention foncière par prête-nom.

Vous achetez avant l’achèvement du bâtiment, sur la base de plans, d’un descriptif et d’une date de livraison : les risques sont donc le retard, les modifications et le sort de votre argent dans l’intervalle. L’autorisation de construire (PBG) doit déjà exister ; demandez où en est réellement le chantier et ce que prévoit le contrat en cas de retard de livraison. Pour un logement vendu avec un titre de propriété, le règlement gouvernemental 12/2021 exige, entre autres conditions, au moins 20% de construction avant la promesse de vente (PPJB) ; de nombreux programmes étant vendus sous forme de bail, demandez à votre avocat quelles règles s’appliquent. Selon une étude juridique de 2026, les règles indonésiennes n’imposent généralement pas de séquestre pour ce type de vente : faites préciser par écrit qui détient votre acompte. Voir les programmes sur plan sur ARDA.

Vérifiez cinq points sur pièces : la société qui signera le contrat (une PT ou une PT PMA, avec son NIB), le certificat foncier ou l’acte de bail ainsi que le KKPR de la parcelle, les permis de construire, l’avancement réel du chantier, et ce que prévoit le contrat en cas de retard de livraison. Un notaire ou un PPAT et votre propre avocat les confirment pour votre transaction.

Arrêtez-vous avant de payer si la société du promoteur ne confirme pas le prix qui vous a été annoncé, si personne ne veut mettre par écrit le lot et son prix, si l’on vous demande de payer sur un compte personnel ou à une société non mentionnée dans le contrat, si l’on vous presse de payer avant que vous ayez les conditions écrites, ou si l’on vous propose une remise que le promoteur ne confirme pas. Traitez de la même façon toute proposition de détenir le titre par l’intermédiaire d’un prête-nom. Faites appel à un notaire et à un avocat qui agissent pour vous, et non pour le vendeur.

Cela dépend du secteur, du régime de propriété, de la surface et de l’avancement du chantier. ARDA compte aujourd’hui 54 programmes de villas, le moins cher à partir de USD 57,575, aux prix fixés par leurs promoteurs. Les voir tous. La villa la moins chère en vente dans les secteurs les plus actifs : Pecatu (Uluwatu) à partir de USD 170,000; Kutuh (Pandawa) à partir de USD 99,000; Beraban (Tanah Lot) à partir de USD 300,000; Canggu à partir de USD 250,000; Pererenan à partir de USD 165,000; Bedulu (Gianyar) à partir de USD 146,000.

Oui : c’est le promoteur qui les fixe et les met à jour. Beaucoup de promoteurs appliquent un prix différent pour un paiement comptant et pour un paiement échelonné, et l’annonce indique les deux. Avant de verser un acompte, demandez au promoteur une confirmation de prix écrite et datée pour le lot — le chiffre auquel tous les autres se comparent.

Cela dépend de l’option choisie : demandez donc ce que comprend le prix annoncé. Le BPHTB, droit dû à l’acquisition d’un droit sur un terrain ou un bâtiment, est plafonné par la loi à 5%, chaque région fixant son taux ; un bail n’y est pas soumis. La TVA a un taux effectif de 11% sur la plupart des livraisons imposables depuis janvier 2025, et pour un logement neuf et achevé d’un prix allant jusqu’à Rp 5 milliards et livré en 2026, l’État la prend en charge sur une part du prix allant jusqu’à Rp 2 milliards — pour un acheteur étranger, uniquement avec un numéro fiscal indonésien et dans le respect des règles sur la propriété étrangère. Les honoraires d’un PPAT ne peuvent dépasser 1% de la valeur inscrite dans l’acte. Une option via une société ajoute des frais de création et des frais de conformité annuels, et la taxe foncière (PBB) est une charge locale annuelle : demandez qui la paie selon votre acte.

Uniquement là où la destination de la parcelle et les permis autorisent l’accueil de clients, et la location de courte durée exige une licence d’exploitation : en vertu du règlement gouvernemental 28/2025, une villa louée à des touristes relève d’une classification d’activité propre et requiert un numéro d’identification d’entreprise (NIB). Le ministère indonésien du Tourisme a annoncé en mai 2026 que les plateformes de réservation ne devront plus proposer que des hébergements titulaires d’une licence, grâce à une interconnexion de données prévue pour juin 2027. C’est une PT PMA qui permet à un étranger d’exploiter une activité locative, et un rapport sectoriel de 2026 interprète les règles comme ne permettant pas aux particuliers étrangers de détenir directement la licence : prenez donc un avis juridique avant de compter sur des revenus locatifs.

Aucun chiffre unique ne serait honnête. AirDNA a estimé que les locations de courte durée à Bali, chambres et appartements compris, affichaient en moyenne un taux d’occupation de 57% et USD 132 la nuit de septembre 2025 à août 2026, ce qui ne constitue une prévision pour aucune villa en particulier. Le ROI d’une annonce est calculé à partir du tarif, du taux d’occupation et des charges saisis par le promoteur, et un rendement garanti est un contrat privé : lisez qui le verse, pendant combien de temps et ce qui y met fin.

Cela dépend du programme plutôt que de l’île, et aucune annonce ne peut y répondre. Ce qui décide, c’est la durée du bail, la possibilité d’utiliser la parcelle comme prévu, l’existence des permis, l’identité de l’exploitant du bien, son coût de détention et la possibilité de le revendre. ARDA présente ces éléments lorsque le promoteur les a fournis et ne donne aucun conseil sur l’opportunité d’acheter : faites-vous conseiller de manière indépendante sur les plans juridique et fiscal.

C’est la destination enregistrée pour la parcelle dans le plan d’aménagement détaillé du secteur (RDTR), résidentielle ou touristique par exemple. Un libellé de zone ne vaut pas permis de construire : le document qui confirme qu’un programme est conforme au plan est le KKPR ou le PKKPR de la parcelle. Le zonage peut changer : vérifiez-le à une date proche de votre engagement.

On désigne les zones par leur couleur sur le plan d’aménagement : vert pour les terres agricoles et les plantations, jaune pour l’habitat (Zona Perumahan), rose pour le tourisme (Zona Pariwisata). Une couleur ne vaut pas permis de construire. Le règlement présidentiel 4/2026 encadre la conversion des rizières, et le règlement régional de Bali 4/2026 celle des terres agricoles : une parcelle en zone verte est donc une question à poser à votre avocat. Vous pouvez consulter une parcelle sur la carte gratuite GISTARU du ministère chargé du foncier, à titre indicatif, et demander son KKPR ou son PKKPR.

Le PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) est l’autorisation de construire que la réglementation indonésienne exige avant le début des travaux. Le SLF (Sertifikat Laik Fungsi) atteste qu’un bâtiment achevé est apte à l’usage, après achèvement et inspection. Chaque programme sur ARDA affiche ses permis — PBG, SLF, IMB et AMDAL — avec le statut saisi par le promoteur ; demandez les documents eux-mêmes.

Sur toute l’île, de la péninsule de Bukit au sud jusqu’à Ubud et aux villages de Tabanan. Chaque secteur a sa propre page, avec tous les programmes qui y sont proposés : Pecatu (Uluwatu), Kutuh (Pandawa), Beraban (Tanah Lot), Canggu, Pererenan, Tibubeneng (Berawa), Bedulu (Gianyar), Benoa (Nusa Dua), Cemagi, Kerobokan Kelod (Umalas), Batubulan (Gianyar), Legian, Ungasan, Buduk, Jimbaran, Kenderan (Tegallalang), Sengkidu (Candidasa), Tampaksiring, Tegal Harum, Tumbak Bayuh, Ubud.

L’Indonésie n’a affronté aucun autre État depuis 1966, n’appartient à aucune alliance militaire et change de président par la voie des urnes.