Tanya jawab

ARDA (arda.estate) adalah katalog properti investasi baru di Bali yang dipublikasikan oleh para pengembang yang membangunnya. Setiap proyek menampilkan unit-unitnya beserta harga dan ketersediaannya, syarat pembayaran, status hak atas tanah, tanggal serah terima, izin, serta zonasi lahan, dan semuanya selalu diperbarui oleh pengembang. ARDA bukan agensi dan bukan pihak dalam transaksi apa pun: Anda menghubungi pengembang secara langsung.

Tidak. Pengembang membayar biaya langganan kepada ARDA untuk setiap proyek yang mereka tayangkan. ARDA tidak mengambil komisi dari pembeli, agen, maupun pengembang, dan mencari di katalog serta menghubungi pengembang tidak dipungut biaya.

Agen menyusun daftar pilihan, mengatur kunjungan, dan bernegosiasi, serta dibayar dengan cara yang patut Anda tanyakan. ARDA tidak melakukan satu pun dari hal tersebut: ARDA adalah katalog tempat pengembang memublikasikan proyek mereka sendiri, dan Anda sendiri yang menghubungi mereka. Agen juga menggunakannya, tanpa biaya, untuk melihat apa yang sedang dijual pengembang.

Ya. ARDA memverifikasi perusahaan sebelum proyek mana pun miliknya tayang, dan katalog hanya menampilkan proyek yang dipublikasikan oleh pengembang terverifikasi. Verifikasi bukan pemeriksaan hukum atas sebuah proyek: sebelum membayar, periksa sendiri dokumen-dokumennya.

Dari pengembang, yang selalu memperbarui unit, harga, dan ketersediaannya. Zona lahan sebuah proyek berasal dari Perare, platform data pertanahan Indonesia, bukan dari pengembang. Status izin adalah yang dimasukkan oleh pengembang: mintalah dokumennya langsung.

Buka sebuah proyek atau unit dan tekan Kontak: telepon, WhatsApp, email, atau situs web milik pengembang langsung terbuka, tanpa perantara. Setiap pengembang juga memiliki halaman yang memuat semua proyeknya yang ditayangkan — lihat daftar pengembang.

Ya. Tombol Buat penawaran di halaman unit menyiapkan PDF berisi denah unit, harga, skema pembayaran, masa sewa, dan tanggal serah terima. Sebelum mengirimkannya kepada klien, agen dapat menambahkan untuk siapa penawaran itu dibuat serta komentar, dan menyembunyikan nama pengembang dan nama proyek.

Daftarkan perusahaan melalui Bergabung sebagai pengembang. ARDA memverifikasinya sebelum proyek mana pun miliknya tayang, lalu pengembang memublikasikan dan memperbarui sendiri proyek, unit, dan harganya, dengan membayar biaya langganan untuk setiap proyek yang ditayangkan.

Buat daftar pendek proyek, lalu minta pengembang mengonfirmasi unitnya secara tertulis. Bersama pengacara atau notaris Anda sendiri, periksa perusahaan yang akan menandatangani kontrak (beserta NIB-nya), sertifikat tanah, zonasi lahan, dan izin bangunannya. Mintalah penawaran harga tertulis yang bertanggal, pilih skema kepemilikan Anda, dan serahkan pembuatan akta resmi kepada notaris atau PPAT. Jangan membayar booking fee atau uang muka sebelum unit, harga, dan perusahaan penerima pembayaran dikonfirmasi secara tertulis dan para penasihat Anda telah memeriksa dokumennya.

Tidak. Berdasarkan Undang-Undang Pokok Agraria No. 5/1960, Hak Milik — freehold — hanya diperuntukkan bagi warga negara Indonesia. Pembeli asing memegang properti melalui sewa jangka panjang (Hak Sewa), sebagai HGB melalui perusahaan milik asing (PT PMA), atau sebagai Hak Pakai, yang umumnya mensyaratkan izin tinggal; hak atas tanah yang dipegang untuk Anda oleh nominee WNI batal demi hukum. Jadi bagi pembeli asing, listing bertanda freehold berarti HGB melalui perusahaan atau Hak Pakai.

Aturannya sama untuk semua kewarganegaraan asing: hukum pertanahan Indonesia membedakan warga negara dari orang asing, bukan satu paspor dari paspor lainnya. Tidak satu pun dari mereka dapat memegang Hak Milik, dan semuanya dapat menggunakan skema yang sama: sewa jangka panjang, HGB melalui PT PMA, atau Hak Pakai dengan dokumen keimigrasian yang dipersyaratkan. Yang berbeda adalah cara negara Anda sendiri mengenakan pajak atas penghasilan dan aset di luar negeri, jadi tanyakan juga kepada penasihat di negara Anda.

Leasehold adalah sewa atas tanah milik orang lain untuk jangka waktu tertentu: tidak memerlukan perusahaan dan tidak dikenai pajak perolehan, serta berakhir kecuali diperpanjang. Freehold (Hak Milik) adalah kepemilikan penuh yang hanya diperuntukkan bagi warga negara Indonesia; bagi pembeli asing, listing bertanda freehold berarti HGB melalui perusahaan atau Hak Pakai, masing-masing dengan jangka waktu dan persyaratannya sendiri. Dari 73 proyek di ARDA saat ini, 62 berstatus leasehold dan 11 freehold.

Properti dijual dengan skema sewa (Hak Sewa) untuk jangka waktu tertentu, dan listing menampilkan sisa tahunnya; halaman proyek menyebutkan tahun berakhirnya sewa dan apakah perpanjangan ditawarkan. Sewa tidak dikenai pajak perolehan (BPHTB) dan tidak memerlukan perusahaan untuk memegangnya.

Jangka waktunya sesuai dengan yang tercantum dalam akta sewa, dan setiap listing menampilkan sisa tahunnya. Dari proyek leasehold di ARDA saat ini, 14 memiliki sisa masa sewa kurang dari 25 tahun, 44 antara 25 hingga 35 tahun, dan 4 lebih dari itu. Saat sewa berakhir, tanah beserta bangunan di atasnya kembali kepada pemilik tanah, kecuali sewa diperpanjang atau akta menyatakan lain. Perpanjangan dinegosiasikan, tidak otomatis: jika opsi perpanjangan dan harganya tidak tercantum dalam akta asli, Anda bergantung pada itikad baik pemilik tanah. Para penasihat umumnya mengatakan nilai jual kembali turun tajam ketika sisa masa sewa tinggal sekitar 15 hingga 20 tahun; anggaplah itu gambaran pasar, bukan data terukur.

PT PMA adalah perseroan terbatas Indonesia dengan pemegang saham asing. PT PMA dapat memegang Hak Guna Bangunan (HGB), yang dapat berlaku hingga 80 tahun dalam tahapan 30, 20, dan 30 tahun, yang masing-masing disetujui secara terpisah. PT PMA adalah usaha yang harus terus Anda jalankan: panduan yang dipublikasikan menyebut biaya pendirian sekitar USD 3,000 hingga 8,000 dan biaya kepatuhan tahunan sekitar USD 3,500 hingga 5,800, dan penawaran biaya untuk setiap kasus bisa berbeda. Anda tidak memerlukan PT PMA untuk memegang sewa, meskipun menjalankan usaha penyewaan adalah persoalan tersendiri.

Hak untuk menggunakan rumah tinggal, yang dipegang atas nama Anda sendiri. Berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 18/2021, Hak Pakai terbuka bagi warga negara asing yang memiliki dokumen keimigrasian yang dipersyaratkan, dengan batasan harga, luas tanah, dan jumlah properti. Jangka waktunya berlaku dalam tahapan hingga 30, 20, dan 30 tahun, dan pembaruannya tidak dijamin. Untuk rumah tapak di Bali, harga minimum yang ditetapkan adalah Rp5 miliar (Keputusan Menteri No. 1241/2022).

Tidak. Hak atas tanah yang dipegang untuk Anda oleh warga negara Indonesia batal demi hukum berdasarkan Pasal 26 ayat (2) Undang-Undang Pokok Agraria, dan pengadilan di Bali telah membatalkan perjanjian semacam itu (Putusan No. 274/Pdt.G/2020/PN Dps). Peraturan daerah Bali tahun 2026 juga melarang kepemilikan tanah melalui nominee.

Anda membeli sebelum bangunan selesai, berdasarkan gambar rencana, spesifikasi, dan tanggal serah terima, sehingga risikonya adalah keterlambatan, perubahan, dan apa yang terjadi pada uang Anda selama itu. Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) seharusnya sudah ada; tanyakan sejauh mana pembangunan benar-benar berjalan dan apa isi kontrak jika serah terima terlambat. Untuk rumah bersertifikat, Peraturan Pemerintah No. 12/2021 mensyaratkan, di antara syarat lainnya, pembangunan minimal 20% sebelum perjanjian pengikatan jual beli (PPJB); banyak proyek dijual dengan skema sewa, jadi tanyakan kepada pengacara Anda aturan mana yang berlaku. Menurut sebuah kajian hukum tahun 2026, aturan Indonesia umumnya tidak mewajibkan escrow untuk penjualan semacam ini, jadi pastikan secara tertulis siapa yang memegang uang muka Anda. Lihat proyek inden di ARDA.

Periksa lima hal berdasarkan dokumen: perusahaan yang akan menandatangani kontrak (PT atau PT PMA, beserta NIB-nya), sertifikat tanah atau akta sewa beserta KKPR lahannya, izin bangunan, sejauh mana pembangunan benar-benar berjalan, dan isi kontrak jika serah terima terlambat. Notaris atau PPAT serta pengacara Anda sendiri memastikannya untuk transaksi Anda.

Berhentilah sebelum membayar jika perusahaan pengembang tidak mau mengonfirmasi harga yang diberikan kepada Anda, tidak ada yang mau menuliskan unit dan harganya, Anda diminta membayar ke rekening pribadi atau ke perusahaan yang tidak disebutkan dalam kontrak, Anda didesak membayar sebelum menerima syarat tertulis, atau Anda ditawari diskon yang tidak dikonfirmasi oleh pengembang. Sikapi tawaran untuk memegang sertifikat melalui nominee dengan cara yang sama. Gunakan notaris dan pengacara yang bertindak untuk Anda, bukan untuk penjual.

Bergantung pada kawasan, status kepemilikan, luas, dan tahap pembangunannya. Saat ini terdapat 54 proyek vila di ARDA, yang termurah mulai USD 57,575, dengan harga yang ditetapkan oleh pengembangnya. Lihat semuanya. Vila termurah yang dijual di kawasan-kawasan teramai: Pecatu (Uluwatu) mulai USD 170,000; Kutuh (Pandawa) mulai USD 99,000; Beraban (Tanah Lot) mulai USD 300,000; Canggu mulai USD 250,000; Pererenan mulai USD 165,000; Bedulu (Gianyar) mulai USD 146,000.

Ya: pengembang menetapkan dan memperbaruinya. Banyak pengembang menetapkan harga unit yang berbeda untuk pembayaran tunai dan cicilan, dan listing menampilkan keduanya. Sebelum membayar uang muka, mintalah penawaran harga tertulis yang bertanggal dari pengembang untuk unit tersebut — angka yang menjadi acuan untuk memeriksa semua angka lainnya.

Bergantung pada skemanya, jadi tanyakan apa saja yang sudah termasuk dalam harga yang ditawarkan. BPHTB, bea atas perolehan hak atas tanah atau bangunan, dibatasi oleh undang-undang paling tinggi 5%, dengan tarif yang ditetapkan oleh masing-masing daerah; sewa tidak dikenai BPHTB. Sejak Januari 2025, PPN memiliki tarif efektif 11% untuk sebagian besar penyerahan kena pajak, dan untuk rumah baru siap huni dengan harga hingga Rp5 miliar yang diserahterimakan pada 2026, pemerintah menanggung PPN atas bagian harga hingga Rp2 miliar; bagi pembeli asing, fasilitas ini hanya berlaku jika memiliki NPWP Indonesia dan sesuai dengan aturan kepemilikan asing. Honorarium PPAT tidak boleh melebihi 1% dari nilai yang tercantum dalam akta. Skema melalui perusahaan menambah biaya pendirian dan kepatuhan tahunan, dan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah pungutan daerah tahunan: tanyakan siapa yang membayarnya menurut akta Anda.

Hanya jika peruntukan lahan dan izinnya memperbolehkan tamu, dan penyewaan jangka pendek memerlukan izin usaha: berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 28/2025, vila yang disewakan kepada wisatawan memiliki klasifikasi usahanya sendiri dan memerlukan nomor induk berusaha (NIB). Pada Mei 2026, Kementerian Pariwisata Indonesia menyatakan bahwa platform pemesanan hanya boleh menayangkan akomodasi berizin, melalui integrasi data yang ditargetkan pada Juni 2027. PT PMA-lah yang memungkinkan warga negara asing menjalankan usaha penyewaan, dan sebuah laporan industri tahun 2026 menafsirkan aturan tersebut sebagai tidak memperbolehkan perorangan asing memegang izin secara langsung, jadi mintalah nasihat hukum sebelum Anda mengandalkan pendapatan sewa.

Tidak ada satu angka pun yang dapat menjawabnya dengan jujur. AirDNA memperkirakan bahwa sewa jangka pendek di seluruh Bali, termasuk kamar dan apartemen, rata-rata memiliki okupansi 57% dan tarif USD 132 per malam dari September 2025 hingga Agustus 2026, dan itu bukan prakiraan untuk vila mana pun secara khusus. ROI pada sebuah listing dihitung dari tarif, okupansi, dan biaya yang dimasukkan oleh pengembang, dan imbal hasil yang dijamin adalah kontrak privat: bacalah siapa yang membayarnya, untuk berapa lama, dan apa yang mengakhirinya.

Itu bergantung pada proyeknya, bukan pada pulaunya, dan tidak ada listing yang dapat menjawabnya. Yang menentukan adalah berapa lama masa sewanya, apakah lahan boleh digunakan sesuai rencana, apakah izinnya ada, siapa yang akan mengoperasikan properti, berapa biaya kepemilikannya, dan apakah Anda dapat menjualnya kembali. ARDA menampilkan fakta-fakta ini jika pengembang telah memberikannya dan tidak memberi saran apakah Anda sebaiknya membeli: mintalah nasihat hukum dan pajak yang independen.

Zona lahan adalah peruntukan yang tercatat untuk lahan tersebut dalam rencana detail tata ruang (RDTR) kawasan itu, misalnya hunian atau pariwisata. Label zona bukanlah izin membangun: dokumen yang menegaskan bahwa proyek sesuai dengan rencana tata ruang adalah KKPR atau PKKPR lahan tersebut. Zonasi dapat berubah, jadi periksalah menjelang tanggal Anda mengambil keputusan.

Orang menyebut zona berdasarkan warnanya pada peta rencana tata ruang: hijau untuk lahan pertanian dan perkebunan, kuning untuk perumahan (Zona Perumahan), pink untuk pariwisata (Zona Pariwisata). Warna bukanlah izin membangun. Peraturan Presiden No. 4/2026 mengendalikan alih fungsi sawah, dan Peraturan Daerah Provinsi Bali No. 4/2026 mengendalikan alih fungsi lahan pertanian, jadi lahan di zona hijau adalah persoalan yang perlu Anda tanyakan kepada pengacara. Anda dapat memeriksa lahan di peta GISTARU milik Kementerian ATR/BPN yang gratis dan bersifat indikatif, serta meminta KKPR atau PKKPR lahan tersebut.

PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) adalah persetujuan bangunan yang menurut aturan bangunan gedung di Indonesia wajib dimiliki sebelum pembangunan dimulai. SLF (Sertifikat Laik Fungsi) menyatakan bahwa bangunan yang telah selesai layak digunakan, setelah pembangunan rampung dan diperiksa. Setiap proyek di ARDA menampilkan izinnya — PBG, SLF, IMB, dan AMDAL — dengan status yang dimasukkan oleh pengembang; mintalah dokumennya langsung.

Di seluruh pulau, dari Semenanjung Bukit di selatan hingga Ubud dan desa-desa di Tabanan. Setiap kawasan memiliki halaman sendiri yang memuat semua proyek di sana: Pecatu (Uluwatu), Kutuh (Pandawa), Beraban (Tanah Lot), Canggu, Pererenan, Tibubeneng (Berawa), Bedulu (Gianyar), Benoa (Nusa Dua), Cemagi, Kerobokan Kelod (Umalas), Batubulan (Gianyar), Legian, Ungasan, Buduk, Jimbaran, Kenderan (Tegallalang), Sengkidu (Candidasa), Tampaksiring, Tegal Harum, Tumbak Bayuh, Ubud.

Indonesia tidak pernah berperang dengan negara lain sejak 1966, tidak tergabung dalam aliansi militer mana pun, dan berganti presiden melalui pemilihan umum.