질문과 답변

ARDA(arda.estate)는 발리의 신축 투자 부동산을 모은 카탈로그로, 건물을 직접 짓는 개발사가 매물을 게시합니다. 각 프로젝트는 유닛별 가격과 분양 현황, 납부 조건, 토지 권리 형태, 인도 일정, 인허가, 토지 용도 지역을 보여 주며, 개발사가 이를 최신 상태로 관리합니다. ARDA는 에이전시가 아니며 어떤 거래의 당사자도 아니므로, 개발사에 직접 연락하시면 됩니다.

아니요. 개발사가 게시하는 프로젝트마다 ARDA에 구독료를 지불합니다. ARDA는 구매자, 에이전트, 개발사 누구에게서도 수수료를 받지 않으며, 카탈로그 검색과 개발사 문의는 무료입니다.

에이전트는 매물을 추려 주고 현장 방문을 주선하며 가격을 협상하는데, 그 보수를 어떤 방식으로 받는지는 확인해 볼 필요가 있습니다. ARDA는 그런 일을 하지 않습니다. ARDA는 개발사가 자사 프로젝트를 직접 게시하는 카탈로그이며, 연락은 구매자가 직접 합니다. 에이전트도 개발사의 분양 매물을 확인하기 위해 ARDA를 무료로 이용합니다.

네. ARDA는 회사의 프로젝트가 게시되기 전에 해당 회사를 검증하며, 카탈로그에는 검증된 개발사의 게시된 프로젝트만 표시됩니다. 검증은 프로젝트에 대한 법적 검토가 아니므로, 대금을 지불하기 전에 서류를 직접 확인하시기 바랍니다.

개발사가 제공하며, 개발사는 유닛, 가격, 분양 현황을 최신 상태로 유지합니다. 프로젝트의 토지 용도 지역은 개발사가 아니라 인도네시아의 토지 데이터 플랫폼인 Perare에서 가져옵니다. 인허가 상태는 개발사가 입력한 내용이므로, 실제 서류를 요청해 확인하시기 바랍니다.

프로젝트나 유닛을 열고 ‘연락처’를 누르면 개발사의 전화번호, WhatsApp, 이메일 또는 웹사이트가 중간에 누구도 거치지 않고 바로 열립니다. 모든 개발사에는 게시한 프로젝트를 모두 보여 주는 페이지도 있습니다. 개발사 목록을 확인해 보세요.

네. 유닛 페이지에서 ‘제안서 만들기’를 누르면 유닛 평면도, 가격, 납부 계획, 리스 기간, 인도 날짜가 담긴 PDF가 준비됩니다. 에이전트는 고객에게 보내기 전에 제안서를 받는 사람과 코멘트를 추가하고, 개발사와 프로젝트 이름을 숨길 수 있습니다.

개발사로 가입에서 회사를 등록하면 됩니다. ARDA는 프로젝트가 게시되기 전에 회사를 검증하며, 이후 개발사는 자사 프로젝트, 유닛, 가격을 직접 게시하고 업데이트하면서 게시하는 프로젝트마다 구독료를 지불합니다.

먼저 프로젝트를 추린 다음, 개발사에 해당 유닛을 서면으로 확인해 달라고 요청합니다. 직접 선임한 변호사나 공증인(notaris)과 함께 계약을 체결할 회사(NIB), 토지 권리증, 부지의 용도 지역, 건축 허가를 확인합니다. 날짜가 적힌 서면 견적을 받고 소유 방식을 정한 뒤, 공식 증서는 공증인 또는 PPAT에게 맡깁니다. 유닛과 가격, 대금을 받을 회사가 서면으로 확인되고 자문인이 서류를 검토하기 전까지는 예약금이나 계약금을 지불해서는 안 됩니다.

아니요. 인도네시아 토지기본법(1960년 법률 제5호)에 따라 프리홀드에 해당하는 Hak Milik은 인도네시아 국민만 보유할 수 있습니다. 외국인 구매자는 장기 리스(Hak Sewa), 외국인 투자 법인(PT PMA)을 통한 HGB, 또는 일반적으로 거주 자격이 필요한 Hak Pakai 형태로 부동산을 보유하며, 인도네시아인 명의자(노미니)가 대신 보유하는 권리는 법적으로 무효입니다. 따라서 외국인 구매자에게 프리홀드로 표시된 매물은 법인을 통한 HGB 또는 Hak Pakai를 의미합니다.

규정은 모든 외국 국적자에게 동일합니다. 인도네시아 토지법은 내국인과 외국인을 구분할 뿐, 여권의 국적으로 구분하지 않습니다. 어느 나라 국민도 Hak Milik을 보유할 수 없으며, 모두 장기 리스, PT PMA를 통한 HGB, 필요한 출입국 서류를 갖춘 Hak Pakai라는 같은 방식을 이용할 수 있습니다. 다른 점은 본국이 해외 소득과 자산에 어떻게 과세하는지이므로, 본국의 자문인에게도 문의하시기 바랍니다.

리스홀드는 타인의 토지를 정해진 기간 동안 임차하는 것으로, 법인이 필요 없고 취득세가 없으며, 연장하지 않으면 기간이 끝나면서 종료됩니다. 프리홀드(Hak Milik)는 완전한 소유권으로 인도네시아 국민에게만 허용되며, 외국인 구매자에게 프리홀드로 표시된 매물은 법인을 통한 HGB 또는 Hak Pakai를 의미하고, 각각 고유한 기간과 조건이 있습니다. 현재 ARDA의 프로젝트 73개 중 62개는 리스홀드, 11개는 프리홀드입니다.

해당 부동산이 정해진 기간의 리스(Hak Sewa)로 판매된다는 뜻이며, 매물에는 남은 기간이 연 단위로 표시됩니다. 프로젝트 페이지에는 리스가 끝나는 연도와 연장 옵션 제공 여부가 나와 있습니다. 리스는 취득세(BPHTB)가 없고 보유를 위한 법인도 필요하지 않습니다.

기간은 리스 증서에 정한 대로이며, 각 매물에 남은 연수가 표시됩니다. 현재 ARDA의 리스 매물 중 잔여 기간이 25년 미만인 매물은 14건, 25~35년은 44건, 그 이상은 4건입니다. 기간이 끝나면 리스를 연장하거나 증서에 달리 정하지 않는 한 토지와 그 위의 건물은 토지 소유자에게 돌아갑니다. 갱신은 자동이 아니라 협상으로 이루어지며, 최초 증서에 연장 옵션과 그 가격이 없다면 토지 소유자의 호의에 기댈 수밖에 없습니다. 자문인들은 흔히 잔여 기간이 약 15~20년 남으면 재판매 가치가 크게 떨어진다고 말하지만, 이는 측정된 데이터가 아니라 시장의 통념으로 받아들이는 것이 좋습니다.

PT PMA는 외국인 주주가 있는 인도네시아 유한회사입니다. PT PMA는 건축권(HGB)을 보유할 수 있으며, HGB는 30년, 20년, 30년 단계로 각각 별도 승인을 받아 최대 80년까지 유지될 수 있습니다. 또한 계속 운영해야 하는 사업체로, 공개된 가이드에 따르면 설립 비용은 약 USD 3,000~8,000, 연간 법규 준수 비용은 약 USD 3,500~5,800이며 개별 견적은 다를 수 있습니다. 리스를 보유하는 데에는 PT PMA가 필요하지 않지만, 임대 사업 운영은 별개의 문제입니다.

본인 명의로 보유하는 주거용 사용권입니다. 정부령 2021년 제18호에 따라 필요한 출입국 서류를 갖춘 외국인에게 허용되며, 가격, 토지 면적, 보유 부동산 수에 제한이 있습니다. 기간은 최대 30년, 20년, 30년 단계로 이어지며 갱신은 보장되지 않습니다. 발리의 토지 포함 단독주택은 규정상 최저 가격이 Rp 5,000,000,000입니다(장관 결정 1241/2022).

아니요. 인도네시아 국민이 대신 보유하는 권리는 토지기본법 제26조 제2항에 따라 무효이며, 발리 법원은 이러한 약정을 무효로 판결한 바 있습니다(판결 번호 274/Pdt.G/2020/PN Dps). 발리의 2026년 지방 조례도 노미니를 통한 토지 소유를 금지합니다.

건물이 완공되기 전에 설계도, 사양서, 인도 날짜를 기준으로 구매하는 것이므로 공사 지연, 설계 변경, 그동안 맡긴 자금이 어떻게 되는지가 위험 요소입니다. 건축 승인(PBG)은 이미 받은 상태여야 하며, 실제 공사가 얼마나 진행되었는지, 인도가 늦어지면 계약서에 어떻게 규정되어 있는지 확인해야 합니다. 권리증이 있는 주택의 경우 정부령 2021년 제12호는 여러 조건 가운데 하나로 사전 매매 계약(PPJB) 전에 공사가 최소 20% 진행되어 있을 것을 요구하지만, 많은 프로젝트가 리스로 판매되므로 어떤 규정이 적용되는지 변호사에게 문의하시기 바랍니다. 2026년의 한 법률 연구에 따르면 인도네시아 규정은 이러한 판매에 일반적으로 에스크로를 요구하지 않으므로, 계약금을 누가 보관하는지 서면으로 확인받으시기 바랍니다. ARDA의 선분양 프로젝트를 확인해 보세요.

계약을 체결할 회사(NIB를 보유한 PT 또는 PT PMA), 토지 권리증 또는 리스 증서와 부지의 KKPR, 건축 허가, 실제 공사 진행 정도, 인도가 늦어질 경우의 계약 조항, 이 다섯 가지를 서류로 확인하시기 바랍니다. 공증인(notaris) 또는 PPAT와 본인이 선임한 변호사가 해당 거래에 대해 이를 확인합니다.

개발사의 회사가 안내받은 가격을 확인해 주지 않을 때, 누구도 유닛과 가격을 서면으로 남겨 주지 않을 때, 개인 계좌나 계약서에 이름이 없는 회사로 입금하라는 요구를 받을 때, 서면 조건을 받기도 전에 지불을 재촉받을 때, 개발사가 확인하지 않는 할인을 제안받을 때는 지불하기 전에 멈춰야 합니다. 노미니를 통해 권리를 보유하자는 제안도 마찬가지로 대해야 합니다. 판매자가 아닌 본인을 대리하는 공증인과 변호사를 선임하시기 바랍니다.

지역, 소유 형태, 규모, 공사 단계에 따라 다릅니다. 현재 ARDA에는 빌라 프로젝트 54개가 있으며, 개발사가 책정한 가격 기준으로 가장 저렴한 매물은 USD 57,575부터입니다. 전체 보기. 매물이 가장 많은 지역별 최저가 빌라: Pecatu (Uluwatu) USD 170,000부터; Kutuh (Pandawa) USD 99,000부터; Beraban (Tanah Lot) USD 300,000부터; Canggu USD 250,000부터; Pererenan USD 165,000부터; Bedulu (Gianyar) USD 146,000부터.

네. 개발사가 가격을 정하고 업데이트합니다. 많은 개발사가 일시불과 분할 납부의 유닛 가격을 다르게 책정하며, 매물에는 두 가격이 모두 표시됩니다. 계약금을 지불하기 전에 개발사에 해당 유닛의 날짜가 적힌 서면 견적을 요청하시기 바랍니다. 이 견적이 다른 모든 금액을 확인하는 기준이 됩니다.

구매 방식에 따라 다르므로 제시된 가격에 무엇이 포함되어 있는지 확인하시기 바랍니다. 토지 또는 건물 권리 취득세인 BPHTB는 법으로 5%가 상한이며 지역마다 세율을 정하고, 리스에는 부과되지 않습니다. 부가가치세(VAT)는 2025년 1월부터 대부분의 과세 공급에 실효세율 11%가 적용되며, 2026년에 인도되는 Rp 5,000,000,000 이하의 신축 완공 주택은 가격 중 최대 Rp 2,000,000,000에 대한 부가가치세를 정부가 부담하고, 외국인 구매자는 인도네시아 납세자 번호가 있고 외국인 소유 규정을 충족하는 경우에만 이 혜택을 받을 수 있습니다. PPAT 수수료는 증서에 기재된 금액의 1%를 넘을 수 없습니다. 법인을 통한 방식은 설립 비용과 연간 법규 준수 비용이 추가되며, 토지·건물세(PBB)는 매년 부과되는 지방세이므로 증서상 누가 부담하는지 확인하시기 바랍니다.

부지의 용도와 인허가가 투숙객을 허용하는 경우에만 가능하며, 단기 임대에는 사업 허가가 필요합니다. 정부령 2025년 제28호에 따라 관광객에게 임대하는 빌라는 별도의 업종 분류에 속하며 사업자 식별 번호(NIB)가 필요합니다. 인도네시아 관광부는 2026년 5월, 2027년 6월을 목표로 하는 데이터 연동을 통해 예약 플랫폼이 허가받은 숙소만 등록하도록 할 것이라고 밝혔습니다. 외국인이 임대 사업을 운영하려면 PT PMA가 필요하며, 2026년의 한 업계 보고서는 외국인 개인이 직접 허가를 보유할 수 없는 것으로 규정을 해석하므로, 임대 수익을 기대하기 전에 법률 자문을 받으시기 바랍니다.

정직하게 제시할 수 있는 단일 수치는 없습니다. AirDNA는 2025년 9월부터 2026년 8월까지 객실과 아파트를 포함한 발리 전역 단기 임대의 평균 점유율을 57%, 1박 요금을 USD 132로 추정했지만, 이는 특정 빌라에 대한 예측이 아닙니다. 매물의 ROI는 개발사가 입력한 요금, 점유율, 비용으로 계산되며, 보장 수익은 사적 계약이므로 누가 지급하는지, 얼마 동안 지급하는지, 어떤 경우에 종료되는지 확인하시기 바랍니다.

이는 섬 전체가 아니라 개별 프로젝트에 달려 있으며, 어떤 매물 정보로도 답할 수 없습니다. 결정적인 요소는 리스 기간, 부지를 계획대로 사용할 수 있는지, 인허가가 있는지, 누가 부동산을 운영할지, 보유 비용은 얼마인지, 재판매가 가능한지입니다. ARDA는 개발사가 제공한 범위에서 이러한 사실을 보여 줄 뿐 구매 여부에 대해 조언하지 않으므로, 독립적인 법률·세무 자문을 받으시기 바랍니다.

해당 지역의 상세 공간 계획(RDTR)에 기록된 부지의 용도로, 예를 들어 주거용이나 관광용입니다. 용도 지역 표시는 건축 허가가 아니며, 프로젝트가 계획에 부합함을 확인해 주는 서류는 부지의 KKPR 또는 PKKPR입니다. 용도 지역은 바뀔 수 있으므로 계약 시점에 가까울 때 확인하시기 바랍니다.

용도 지역은 흔히 공간 계획상의 색으로 부르는데, 그린 존은 농지와 플랜테이션 토지, 옐로 존은 주거지(Zona Perumahan), 핑크 존은 관광지(Zona Pariwisata)를 가리킵니다. 색 구분이 건축 허가를 뜻하지는 않습니다. 대통령령 2026년 제4호는 논의 전용을, 발리 주 조례 2026년 제4호는 농지 전용을 규제하므로, 그린 존 부지는 변호사와 상의해야 할 문제입니다. 토지부의 무료 GISTARU 지도(참고용)에서 부지를 조회할 수 있으며, 부지의 KKPR 또는 PKKPR도 요청하시기 바랍니다.

PBG(Persetujuan Bangunan Gedung)는 건축 승인으로, 인도네시아 건축 규정상 착공 전에 받아야 합니다. SLF(Sertifikat Laik Fungsi)는 준공과 검사를 마친 건물이 사용에 적합함을 인증합니다. ARDA의 각 프로젝트에는 PBG, SLF, IMB, AMDAL 등 인허가가 개발사가 입력한 상태와 함께 표시되므로, 실제 서류를 요청해 확인하시기 바랍니다.

남쪽의 Bukit 반도부터 Ubud, Tabanan의 마을들까지 섬 전역에 있습니다. 지역마다 해당 지역의 모든 프로젝트를 모은 페이지가 있습니다: Pecatu (Uluwatu), Kutuh (Pandawa), Beraban (Tanah Lot), Canggu, Pererenan, Tibubeneng (Berawa), Bedulu (Gianyar), Benoa (Nusa Dua), Cemagi, Kerobokan Kelod (Umalas), Batubulan (Gianyar), Legian, Ungasan, Buduk, Jimbaran, Kenderan (Tegallalang), Sengkidu (Candidasa), Tampaksiring, Tegal Harum, Tumbak Bayuh, Ubud.

인도네시아는 1966년 이후 다른 국가와 전쟁을 벌인 적이 없고, 어떤 군사 동맹에도 속해 있지 않으며, 선거를 통해 대통령이 교체됩니다.