Вопросы и ответы

ARDA (arda.estate) — каталог инвестиционных новостроек на Бали, которые публикуют сами застройщики. В каждом проекте указаны объекты с ценами и наличием, условия оплаты, форма владения землёй, сроки сдачи, разрешения и зонирование участка, а застройщик сам следит за их актуальностью. ARDA — не агентство и не сторона сделки: вы связываетесь с застройщиком напрямую.

Нет. Застройщики платят ARDA подписку за каждый размещённый проект. ARDA не берёт комиссию ни с покупателей, ни с агентов, ни с застройщиков, а поиск по каталогу и связь с застройщиками бесплатны.

Агент подбирает варианты, организует просмотры и ведёт переговоры, а о том, как и от кого он получает вознаграждение, стоит спросить отдельно. ARDA ничего из этого не делает: это каталог, где застройщики сами публикуют свои проекты, а вы связываетесь с ними напрямую. Агенты тоже пользуются им бесплатно, чтобы видеть, что застройщики продают.

Да. ARDA проверяет компанию до публикации любого её проекта, а каталог показывает только опубликованные проекты проверенных застройщиков. Эта проверка — не юридическая экспертиза проекта: прежде чем платить, проверьте его документы сами.

От застройщика: он сам следит за актуальностью объектов, цен и наличия. Зона участка берётся не у застройщика, а из Perare — индонезийской платформы земельных данных. Статус разрешения указывает застройщик: просите сам документ.

Откройте проект или объект и нажмите «Контакты»: телефон, WhatsApp, email или сайт самого застройщика открываются напрямую, без посредников. У каждого застройщика есть и страница со всеми его проектами — см. раздел «Застройщики».

Да. Кнопка «Создать КП» на странице объекта готовит PDF с планировкой, ценой, планом оплаты, сроком аренды и датой сдачи. Агент может указать, для кого предложение, добавить комментарий и скрыть названия застройщика и проекта, прежде чем отправить его клиенту.

Зарегистрируйте компанию через кнопку «Я застройщик». ARDA проверяет её до публикации любого проекта, после чего застройщик сам публикует и обновляет свои проекты, объекты и цены и оплачивает подписку за каждый размещённый проект.

Отберите подходящие проекты, затем попросите застройщика письменно подтвердить объект. Вместе со своим юристом или нотариусом проверьте компанию, которая будет подписывать договор (её NIB), права на землю, зонирование участка и разрешения на строительство. Получите датированное письменное предложение с ценой, выберите схему владения и поручите оформление актов нотариусу или PPAT. Не вносите плату за бронь или депозит, пока объект, цена и компания, которой вы будете платить, не подтверждены письменно, а ваши консультанты не изучили документы.

Нет. По Основному аграрному закону Индонезии № 5/1960 право Hak Milik — фрихолд — есть только у граждан Индонезии. Иностранный покупатель владеет недвижимостью по долгосрочной аренде (Hak Sewa), на праве HGB через компанию с иностранным капиталом (PT PMA) или на праве Hak Pakai, для которого, как правило, нужен вид на жительство; право собственности, оформленное в ваших интересах на номинального владельца-индонезийца, по закону ничтожно. Поэтому для иностранного покупателя объявление с пометкой «фрихолд» означает HGB через компанию или Hak Pakai.

Правила одинаковы для иностранцев любого гражданства: земельное законодательство Индонезии разделяет граждан и иностранцев, а не паспорта разных стран. Никто из них не может получить Hak Milik, и всем доступны одни и те же схемы: долгосрочная аренда, HGB через PT PMA или Hak Pakai при наличии необходимых иммиграционных документов. Различается лишь то, как ваша страна облагает налогом доходы и активы за рубежом, поэтому проконсультируйтесь и со специалистом в своей стране.

Лизхолд — это аренда чужой земли на фиксированный срок: для неё не нужна компания и не платится налог на приобретение, а по окончании срока она прекращается, если её не продлить. Фрихолд (Hak Milik) — полная собственность, доступная только гражданам Индонезии; для иностранного покупателя объявление с пометкой «фрихолд» означает HGB через компанию или Hak Pakai, и у каждого из них свой срок и свои условия. Сейчас на ARDA проектов: 73; из них лизхолд — 62, фрихолд — 11.

Объект продаётся на правах аренды (Hak Sewa) на фиксированный срок, и в объявлении указано, сколько лет осталось; на странице проекта указан год окончания аренды и сказано, предлагается ли продление. Аренда не облагается налогом на приобретение (BPHTB), и для неё не нужна компания.

Срок определяет договор аренды, а в каждом объявлении указано, сколько лет осталось. Из договоров аренды на ARDA сейчас меньше 25 лет осталось у 14, от 25 до 35 лет — у 44, больше — у 4. Когда срок истекает, земля и всё, что на ней построено, возвращаются собственнику, если аренду не продлили или договор не предусматривает иного. Продление — предмет переговоров, а не автоматическое право: если опция продления и её цена не прописаны в исходном договоре, вы зависите от доброй воли собственника земли. Консультанты часто говорят, что стоимость при перепродаже резко падает, когда остаётся примерно 15–20 лет; считайте это рыночным наблюдением, а не измеренными данными.

PT PMA — индонезийская компания с ограниченной ответственностью и иностранными акционерами. Она может владеть правом застройки (HGB), которое действует до 80 лет поэтапно — 30, 20 и 30 лет, причём каждый этап одобряется отдельно. Это действующий бизнес, который нужно поддерживать: по опубликованным оценкам, регистрация обходится примерно в USD 3,000–8,000, а ежегодное сопровождение компании — примерно в USD 3,500–5,800; индивидуальные расчёты могут отличаться. Чтобы владеть объектом на правах аренды, компания не нужна, хотя ведение арендного бизнеса — отдельный вопрос.

Право пользования жильём, оформленное на ваше имя. Согласно Постановлению правительства № 18/2021, оно доступно иностранцам с необходимыми иммиграционными документами — с ограничениями по цене, площади земли и количеству объектов. Право действует поэтапно — до 30, 20 и 30 лет, и продление не гарантировано. Для дома с землёй на Бали установленная минимальная цена — Rp 5 млрд (решение министра № 1241/2022).

Нет. Право собственности, оформленное в ваших интересах на гражданина Индонезии, ничтожно согласно статье 26(2) Основного аграрного закона, и суды на Бали признавали такие соглашения недействительными (решение № 274/Pdt.G/2020/PN Dps). Региональный закон Бали 2026 года также запрещает номинальное владение землёй.

Вы покупаете до завершения строительства — по проекту, спецификации и дате сдачи, поэтому риски — задержка, изменения и то, что происходит с вашими деньгами в это время. Разрешение на строительство (PBG) уже должно быть; спросите, на какой стадии стройка на самом деле и что говорит договор на случай задержки сдачи. Для жилья с правом собственности Постановление правительства № 12/2021 среди прочих условий требует, чтобы до подписания предварительного договора купли-продажи (PPJB) было построено не менее 20%; многие проекты продаются на правах аренды, поэтому уточните у юриста, какие правила применяются. По данным юридического исследования 2026 года, индонезийские правила в целом не требуют эскроу для таких продаж, поэтому письменно зафиксируйте, у кого хранится ваш депозит. Смотрите проекты на этапе строительства на ARDA.

Сверьте с документами пять вещей: компанию, которая подпишет договор (PT или PT PMA с её NIB), сертификат на землю или договор аренды и KKPR участка, разрешения на строительство, реальную стадию строительства и условия договора на случай задержки сдачи. Для вашей сделки их подтверждают нотариус или PPAT и ваш собственный юрист.

Остановитесь и не платите, если компания застройщика не подтверждает названную вам цену, никто не готов зафиксировать объект и цену письменно, вас просят перевести деньги на личный счёт или на компанию, не указанную в договоре, вас торопят с оплатой до получения письменных условий или предлагают скидку, которую застройщик не подтверждает. Так же относитесь к предложению оформить право собственности на номинального владельца. Работайте с нотариусом и юристом, которые представляют ваши интересы, а не интересы продавца.

Зависит от района, формы владения, площади и стадии строительства. Сейчас на ARDA 54 проекта с виллами; самая доступная вилла — от USD 57,575 по ценам самих застройщиков. Смотреть все. Самые доступные виллы в районах, где больше всего проектов: Pecatu (Uluwatu) — от USD 170,000; Kutuh (Pandawa) — от USD 99,000; Beraban (Tanah Lot) — от USD 300,000; Canggu — от USD 250,000; Pererenan — от USD 165,000; Bedulu (Gianyar) — от USD 146,000.

Да: их устанавливает и обновляет застройщик. Многие застройщики назначают за объект разную цену при полной оплате и в рассрочку, и в объявлении указаны обе. Прежде чем вносить депозит, попросите у застройщика датированное письменное предложение по объекту — это цифра, с которой сверяются все остальные.

Зависит от схемы, поэтому уточните, что входит в названную цену. BPHTB — пошлина за приобретение права на землю или здание — по закону не превышает 5%, а ставку устанавливает каждый регион; аренда ею не облагается. С января 2025 года эффективная ставка НДС на большинство облагаемых поставок составляет 11%, а для нового готового жилья стоимостью до Rp 5 млрд, сданного в 2026 году, государство берёт НДС на себя в части цены до Rp 2 млрд — для иностранного покупателя только при наличии индонезийского налогового номера и в рамках правил об иностранном владении. Вознаграждение PPAT не может превышать 1% от стоимости, указанной в акте. Схема через компанию добавляет расходы на регистрацию и ежегодное сопровождение компании, а налог на землю и здания (PBB) — ежегодный местный сбор: уточните, кто платит его по вашему договору.

Только если назначение участка и разрешения допускают приём гостей, а для краткосрочной аренды нужна лицензия на ведение бизнеса: согласно Постановлению правительства № 28/2025 вилла, которую сдают туристам, относится к отдельной категории бизнеса и требует идентификационного номера бизнеса (NIB). В мае 2026 года Министерство туризма Индонезии заявило, что платформы бронирования должны будут размещать только лицензированное жильё — через обмен данными, запуск которого намечен на июнь 2027 года. Вести арендный бизнес иностранцу позволяет PT PMA, а в одном отраслевом отчёте 2026 года правила истолкованы так, что иностранные физические лица не могут получить лицензию напрямую, поэтому, прежде чем рассчитывать на арендный доход, проконсультируйтесь с юристом.

Одной честной цифры нет. По оценке AirDNA, с сентября 2025 по август 2026 года краткосрочная аренда по всему Бали, включая комнаты и апартаменты, в среднем давала заполняемость 57% при цене USD 132 за ночь — и это не прогноз для какой-либо конкретной виллы. ROI в объявлении рассчитан по цене за ночь, заполняемости и расходам, которые указал застройщик, а гарантированная доходность — это частный договор: прочитайте, кто её выплачивает, как долго и что её прекращает.

Это зависит от проекта, а не от острова, и ни одно объявление на этот вопрос не ответит. Решает то, сколько длится аренда, можно ли использовать участок так, как задумано, есть ли разрешения, кто будет управлять объектом, во что обходится владение и сможете ли вы его перепродать. ARDA показывает эти факты, если застройщик их указал, и не советует, покупать или нет: получите независимую юридическую и налоговую консультацию.

Это назначение участка, закреплённое в детальном плане пространственного развития района (RDTR), например жилое или туристическое. Обозначение зоны — не разрешение на строительство: соответствие проекта плану подтверждает KKPR или PKKPR участка. Зонирование может меняться, поэтому проверяйте его ближе к дате принятия решения.

Зоны называют по цветам на плане пространственного развития: зелёная — сельскохозяйственные земли и плантации, жёлтая — жилая застройка (Zona Perumahan), розовая — туризм (Zona Pariwisata). Цвет — не разрешение на строительство. Перевод рисовых полей регулирует Постановление президента № 4/2026, а перевод сельхозземель — Региональный закон Бали № 4/2026, поэтому участок на зелёной земле — вопрос для вашего юриста. Участок можно найти на бесплатной карте GISTARU земельного министерства, которая носит справочный характер, и запросить его KKPR или PKKPR.

PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) — разрешение на строительство, которое строительные нормы Индонезии требуют получить до начала работ. SLF (Sertifikat Laik Fungsi) подтверждает, что готовое здание пригодно к эксплуатации; его выдают после завершения строительства и проверки. По каждому проекту на ARDA указаны разрешения — PBG, SLF, IMB и AMDAL — со статусом, который внёс застройщик; просите сами документы.

По всему острову — от полуострова Bukit на юге до Ubud и деревень Tabanan. У каждого района есть своя страница со всеми его проектами: Pecatu (Uluwatu), Kutuh (Pandawa), Beraban (Tanah Lot), Canggu, Pererenan, Tibubeneng (Berawa), Bedulu (Gianyar), Benoa (Nusa Dua), Cemagi, Kerobokan Kelod (Umalas), Batubulan (Gianyar), Legian, Ungasan, Buduk, Jimbaran, Kenderan (Tegallalang), Sengkidu (Candidasa), Tampaksiring, Tegal Harum, Tumbak Bayuh, Ubud.

Индонезия не воевала с другими государствами с 1966 года, не входит ни в один военный союз, а президенты в ней сменяются по итогам выборов.