常见问题解答

ARDA（arda.estate）是巴厘岛新建投资性房产的目录，由建造房产的开发商亲自发布。每个项目都会展示其房源及价格和可售情况、付款条件、土地产权、交房日期、许可证和土地规划分区，并由开发商持续更新。ARDA 不是中介机构，也不是任何交易的当事方：您直接与开发商联系。

不收取。开发商为其上线的每个项目向 ARDA 支付订阅费。ARDA 不向买家、经纪人或开发商收取任何佣金，浏览目录和联系开发商均免费。

经纪人会为您筛选房源、安排看房并代为议价，其报酬方式值得您问清楚。ARDA 不做这些事：它是一个由开发商自行发布项目的目录，由您直接联系开发商。经纪人也会免费使用 ARDA，了解开发商有哪些在售房源。

是的。ARDA 会在一家公司的任何项目上线之前对其进行审核认证，目录中只展示已认证开发商发布的项目。认证并不等同于对项目的法律审查：付款之前，请您自行核实相关文件。

来自开发商，由开发商负责及时更新房源、价格和可售情况。项目的土地分区数据来自印尼土地数据平台 Perare，而非开发商。许可证状态为开发商自行填写：请向其索取文件本身。

打开任一项目或房源，点击“联系方式”：开发商本人的电话、WhatsApp、电子邮件或网站会直接打开，中间没有任何第三方。每家开发商还有一个展示其全部上线项目的页面——请查看开发商列表。

可以。在房源页面点击“生成报价单”，即可生成一份 PDF，其中包含该房源的户型图、价格、付款计划、租期和交房日期。经纪人在发送给客户之前，可以注明报价单的接收人、添加备注，并隐藏开发商和项目的名称。

通过开发商入驻注册公司。ARDA 会在其任何项目上线前完成审核，之后由开发商自行发布和更新项目、房源和价格，并为每个上线项目支付订阅费。

先筛选出意向项目，再请开发商以书面形式确认房源。与您自己的律师或公证人一起，核实将要签约的公司（及其 NIB）、土地产权、地块的规划分区和建筑许可。索取注明日期的书面报价，选择您的持有方式，并由公证人或 PPAT 办理正式契约。在房源、价格和收款公司均获书面确认、且您的顾问已审阅相关文件之前，请勿支付任何预订费或定金。

不可以。根据印度尼西亚第 5/1960 号《土地基本法》，Hak Milik（即永久产权）仅限印尼公民持有。外国买家可以通过长期租赁（Hak Sewa）持有房产，也可以通过外资公司（PT PMA）以 HGB 形式持有，或以 Hak Pakai 形式持有，而 Hak Pakai 通常要求具有居留身份；由印尼代持人替您持有的产权在法律上无效。因此，对外国买家而言，标注为永久产权的房源意味着通过公司持有的 HGB 或 Hak Pakai。

无论来自哪个国家，外国人适用的规则都相同：印尼土地法区分的是本国公民与外国人，而不区分您持有哪国护照。外国人都不能持有 Hak Milik，但都可以采用相同的方式：长期租赁、通过 PT PMA 持有 HGB，或在具备所需移民文件的情况下持有 Hak Pakai。不同之处在于您本国如何对境外收入和资产征税，因此也请咨询您本国的顾问。

租赁产权是在固定期限内租用他人的土地：无需设立公司，也不产生购置税，除非续期，否则到期即终止。永久产权（Hak Milik）是完全所有权，仅限印尼公民持有；对外国买家而言，标注为永久产权的房源意味着通过公司持有的 HGB 或 Hak Pakai，两者各有其期限和条件。目前 ARDA 上的 73 个项目中，62 个为租赁产权，11 个为永久产权。

该房产以固定期限的租赁（Hak Sewa）方式出售，房源信息会显示剩余年限；项目页面会注明租约到期的年份以及是否提供续期。租赁不产生购置税（BPHTB），也无需设立公司来持有。

租期以租赁契约的约定为准，每条房源信息都会显示剩余年限。目前 ARDA 上的租赁产权项目中，14 个剩余年限不足 25 年，44 个剩余 25 至 35 年，4 个剩余年限更长。租约到期后，除非续期或契约另有约定，土地及其上的建筑物将归还土地所有人。续期需要协商，并非自动生效：如果原始契约中没有写明续期选择权及其价格，您就只能依赖土地所有人的善意。顾问们常说，当剩余年限降至约 15 至 20 年时，转售价值会大幅下降；这只是市场经验之谈，并非实测数据。

PT PMA 是有外国股东的印尼有限责任公司。它可以持有建筑权（HGB），期限最长可达 80 年，分 30 年、20 年和 30 年三个阶段，每个阶段须单独审批。这是一家需要持续运营的公司：公开发布的指南显示，设立费用约为 USD 3,000 至 8,000，每年的合规费用约为 USD 3,500 至 5,800，具体报价因人而异。持有租赁产权无需设立 PT PMA，但经营出租业务是另一个问题。

以您本人名义持有的住宅使用权。根据第 18/2021 号政府条例，具备所需移民文件的外国人可以持有，但在价格、土地面积和房产数量方面有所限制。其期限分阶段计算，最长分别为 30 年、20 年和 30 年，且续期并无保证。在巴厘岛，带土地住宅的法定最低价格为 Rp 5,000,000,000（第 1241/2022 号部长决定）。

不合法。根据《土地基本法》第 26 条第 2 款，由印尼公民替您持有的产权无效，巴厘岛的法院也曾判决此类协议无效（第 274/Pdt.G/2020/PN Dps 号判决）。巴厘省 2026 年的地方条例同样禁止代持土地。

期房是在建筑竣工之前，依据图纸、规格说明和交房日期购买的房产，因此风险在于延期、变更，以及在此期间您的资金会如何处置。建筑审批（PBG）应当已经取得；请询问施工的实际进度，以及合同对延期交房有何约定。对于有产权证的住宅，第 12/2021 号政府条例规定，除其他条件外，签订初步买卖协议（PPJB）之前须完成至少 20% 的施工；许多项目以租赁方式出售，因此请向您的律师确认适用哪些规定。根据 2026 年的一项法律研究，印尼法规一般不要求此类销售采用资金托管，因此请以书面形式明确由谁保管您的定金。查看 ARDA 上的期房项目。

请对照文件核实五项内容：签约公司（PT 或 PT PMA，及其 NIB）、土地证书或租赁契约以及地块的 KKPR、建筑许可、施工的实际进度，以及合同对延期交房的约定。公证人或 PPAT 以及您自己的律师会针对您的交易确认这些内容。

出现以下情况时，请在付款前停下来：开发商的公司不确认您得到的报价；没有人愿意以书面形式确认房源及其价格；要求您向个人账户或合同中未列明的公司付款；在您拿到书面条款之前催促您付款；或提供开发商并未确认的折扣。若有人提议通过代持人持有产权，也应同样警惕。请聘请代表您而非卖方利益的公证人和律师。

价格取决于区域、产权类型、面积和施工阶段。目前 ARDA 上共有 54 个别墅项目，按开发商的定价，最低 USD 57,575 起。查看全部。热门区域在售别墅的最低价格：Pecatu (Uluwatu) USD 170,000 起；Kutuh (Pandawa) USD 99,000 起；Beraban (Tanah Lot) USD 300,000 起；Canggu USD 250,000 起；Pererenan USD 165,000 起；Bedulu (Gianyar) USD 146,000 起。

是的：价格由开发商设定和更新。许多开发商对同一房源的全款价格和分期价格有所不同，房源信息会同时显示两者。支付定金之前，请向开发商索取该房源注明日期的书面报价——这是核对其他所有数字的依据。

这取决于您选择的持有方式，因此请问清楚报价包含哪些费用。BPHTB 是取得土地或建筑物权利时缴纳的税费，法定上限为 5%，具体税率由各地区确定；租赁不产生此项税费。自 2025 年 1 月起，大多数应税交付的增值税实际税率为 11%；对于售价不超过 Rp 5,000,000,000、并于 2026 年交房的新建现房，政府承担房价中最多 Rp 2,000,000,000 部分的增值税，外国买家仅在拥有印尼税号并符合外国人持有房产相关规定的情况下才可享受。PPAT 的费用不得超过契约所载价值的 1%。通过公司持有还会增加设立费用和每年的合规费用；土地和建筑物税（PBB）是每年缴纳的地方税费：请确认根据您的契约应由谁缴纳。

只有在地块的规划用途和许可证允许接待住客的情况下才可以，而且短租需要营业执照：根据第 28/2025 号政府条例，出租给游客的别墅有其单独的业务分类，并需要取得营业识别号（NIB）。印尼旅游部于 2026 年 5 月表示，预订平台将只能上架持证住宿，相关数据对接的目标时间为 2027 年 6 月。外国人需通过 PT PMA 才能经营出租业务，而 2026 年的一份行业报告认为，现行规定不允许外国个人直接持有该执照，因此在指望租金收入之前，请先咨询法律意见。

没有哪一个数字能如实回答这个问题。据 AirDNA 估算，2025 年 9 月至 2026 年 8 月期间，巴厘岛全岛的短租房源（包括客房和公寓）平均入住率为 57%，平均每晚 USD 132，但这并不是对任何一套别墅的预测。房源上显示的投资回报率是根据开发商填写的房价、入住率和支出计算得出的；而“承诺回报”是一份私人合同：请看清由谁支付、支付多久，以及在什么情况下终止。

这取决于具体项目而非巴厘岛本身，任何房源信息都无法替您回答。决定因素包括：租期有多长、地块能否按计划使用、许可证是否齐全、由谁运营该房产、持有成本是多少，以及您将来能否转售。ARDA 会在开发商提供相关信息时展示这些事实，但不就是否购买提供建议：请寻求独立的法律和税务意见。

它是该地块在所在地区详细空间规划（RDTR）中登记的用途，例如住宅用地或旅游用地。分区标签并不等于建设许可：确认项目符合规划的文件是该地块的 KKPR 或 PKKPR。土地分区可能变更，因此请在临近签约时再次核实。

人们习惯按空间规划图上的颜色称呼各个分区：绿色为农业和种植用地，黄色为住宅用地（Zona Perumahan），粉色为旅游用地（Zona Pariwisata）。颜色并不等于建设许可。第 4/2026 号总统条例管控稻田的转用，巴厘省第 4/2026 号地方条例管控农地的转用，因此位于绿色用地上的地块需要请您的律师把关。您可以在土地部免费的 GISTARU 地图上查询地块（结果仅供参考），并索取其 KKPR 或 PKKPR。

PBG（Persetujuan Bangunan Gedung）是建筑审批，印尼建筑法规要求在开工前取得。SLF（Sertifikat Laik Fungsi）是在建筑竣工并通过检查后，证明其适合使用的证书。ARDA 上的每个项目都会展示其许可证（PBG、SLF、IMB 和 AMDAL）以及开发商填写的状态；请索取文件本身。

遍布全岛：从南部的 Bukit 半岛，到 Ubud 以及 Tabanan 的村庄。每个区域都有专属页面，列出该区域的全部项目：Pecatu (Uluwatu)、Kutuh (Pandawa)、Beraban (Tanah Lot)、Canggu、Pererenan、Tibubeneng (Berawa)、Bedulu (Gianyar)、Benoa (Nusa Dua)、Cemagi、Kerobokan Kelod (Umalas)、Batubulan (Gianyar)、Legian、Ungasan、Buduk、Jimbaran、Kenderan (Tegallalang)、Sengkidu (Candidasa)、Tampaksiring、Tegal Harum、Tumbak Bayuh、Ubud。

自 1966 年以来，印度尼西亚未与任何国家交战，不隶属于任何军事同盟，并通过选举更替总统。