Fragen und Antworten

ARDA (arda.estate) ist ein Katalog von Neubauimmobilien zur Kapitalanlage auf Bali, veröffentlicht von den Bauträgern, die sie bauen. Jedes Projekt zeigt seine Einheiten mit Preisen und Verfügbarkeit, seine Zahlungsbedingungen, die Eigentumsform, die Übergabetermine, die Genehmigungen und die Nutzungszone des Grundstücks, und der Bauträger hält diese Angaben aktuell. ARDA ist kein Makler und an keinem Geschäft beteiligt: Sie kontaktieren den Bauträger direkt.

Nein. Bauträger zahlen ARDA für jedes Projekt, das sie einstellen, ein Abonnement. ARDA nimmt keine Provision von Käufern, Maklern oder Bauträgern, und die Suche im Katalog und die Kontaktaufnahme mit Bauträgern sind kostenlos.

Ein Makler trifft eine Vorauswahl, organisiert Besichtigungen und verhandelt – und wird auf eine Weise bezahlt, nach der man fragen sollte. ARDA tut nichts davon: Es ist ein Katalog, in dem Bauträger ihre eigenen Projekte veröffentlichen, und Sie kontaktieren sie selbst. Auch Makler nutzen ihn kostenlos, um zu sehen, was Bauträger im Verkauf haben.

Ja. ARDA verifiziert ein Unternehmen, bevor eines seiner Projekte online geht, und der Katalog zeigt nur veröffentlichte Projekte verifizierter Bauträger. Die Verifizierung ist keine rechtliche Prüfung eines Projekts: Prüfen Sie vor jeder Zahlung selbst dessen Unterlagen.

Vom Bauträger, der Einheiten, Preise und Verfügbarkeit aktuell hält. Die Nutzungszone eines Projekts stammt nicht vom Bauträger, sondern von Perare, einer indonesischen Plattform für Grundstücksdaten. Der Status einer Genehmigung ist das, was der Bauträger angegeben hat: Lassen Sie sich das Dokument selbst zeigen.

Öffnen Sie ein Projekt oder eine Einheit und klicken Sie auf „Kontakt“: Telefon, WhatsApp, E-Mail oder Website des Bauträgers öffnen sich direkt, ohne Vermittler. Jeder Bauträger hat außerdem eine Seite mit allen seinen gelisteten Projekten – siehe Bauträger.

Ja. Über „Angebot erstellen“ auf der Seite einer Einheit erhalten Sie ein PDF mit Grundriss, Preis, Zahlungsplan, Pachtdauer und Übergabetermin der Einheit. Ein Makler kann vor dem Versand an einen Kunden angeben, für wen das Angebot ist, einen Kommentar hinzufügen und die Namen des Bauträgers und des Projekts ausblenden.

Registrieren Sie das Unternehmen als Bauträger. ARDA verifiziert es, bevor eines seiner Projekte online geht; danach veröffentlicht und aktualisiert der Bauträger seine Projekte, Einheiten und Preise selbst und zahlt für jedes eingestellte Projekt ein Abonnement.

Treffen Sie eine Vorauswahl an Projekten und lassen Sie sich die Einheit vom Bauträger schriftlich bestätigen. Prüfen Sie mit Ihrem eigenen Anwalt oder Notar das Unternehmen, das unterschreiben wird (seine NIB), den Landtitel, die Nutzungszone des Grundstücks und die Baugenehmigungen. Holen Sie ein datiertes schriftliches Preisangebot ein, wählen Sie Ihren Erwerbsweg und lassen Sie die förmlichen Urkunden von einem Notar oder PPAT erstellen. Zahlen Sie keine Reservierungsgebühr und keine Anzahlung, bevor Einheit, Preis und das Unternehmen, an das Sie zahlen würden, schriftlich bestätigt sind und Ihre Berater die Unterlagen gesehen haben.

Nein. Nach dem indonesischen Agrargrundgesetz Nr. 5/1960 ist Hak Milik – das Eigentum (Freehold) – indonesischen Staatsbürgern vorbehalten. Ein ausländischer Käufer hält eine Immobilie über eine langfristige Pacht (Hak Sewa), als HGB über eine Gesellschaft in ausländischem Besitz (PT PMA) oder als Hak Pakai, das in der Regel einen Aufenthaltstitel voraussetzt; ein Titel, den ein indonesischer Strohmann (Nominee) für Sie hält, ist von Gesetzes wegen nichtig. Für einen ausländischen Käufer bedeutet ein als Eigentum ausgewiesenes Inserat also HGB über eine Gesellschaft oder Hak Pakai.

Die Regeln sind für alle ausländischen Staatsangehörigkeiten gleich: Das indonesische Bodenrecht unterscheidet zwischen Staatsbürgern und Ausländern, nicht zwischen einzelnen Pässen. Kein Ausländer kann Hak Milik halten, und allen stehen dieselben Wege offen: eine langfristige Pacht, HGB über eine PT PMA oder Hak Pakai mit den erforderlichen aufenthaltsrechtlichen Dokumenten. Unterschiedlich ist, wie Ihr eigenes Land Einkünfte und Vermögen im Ausland besteuert – lassen Sie sich daher auch dort beraten.

Leasehold ist die Pacht eines fremden Grundstücks für eine feste Laufzeit: Dafür ist keine Gesellschaft nötig, es fällt keine Grunderwerbsteuer an, und die Pacht endet, sofern sie nicht verlängert wird. Eigentum (Freehold, Hak Milik) ist das uneingeschränkte Eigentumsrecht und indonesischen Staatsbürgern vorbehalten; für einen ausländischen Käufer bedeutet ein als Eigentum ausgewiesenes Inserat HGB über eine Gesellschaft oder Hak Pakai, jeweils mit eigener Laufzeit und eigenen Bedingungen. Von den 73 Projekten auf ARDA werden derzeit 62 als Leasehold und 11 als Eigentum angeboten.

Die Immobilie wird über eine Pacht (Hak Sewa) mit fester Laufzeit verkauft, und das Inserat zeigt die verbleibenden Jahre; die Projektseite nennt das Jahr, in dem die Pacht endet, und ob eine Verlängerung angeboten wird. Bei einer Pacht fällt keine Grunderwerbsteuer (BPHTB) an, und man braucht keine Gesellschaft, um sie zu halten.

Die Laufzeit richtet sich nach dem Pachtvertrag, und jedes Inserat zeigt die verbleibenden Jahre. Von den Pachtverträgen auf ARDA haben derzeit 14 weniger als 25 Jahre Restlaufzeit, 44 25 bis 35 Jahre und 4 mehr. Wenn sie endet, fallen das Grundstück und alles, was darauf steht, an den Grundeigentümer zurück, sofern die Pacht nicht verlängert wird oder der Vertrag nichts anderes vorsieht. Eine Verlängerung wird verhandelt und erfolgt nicht automatisch: Stehen die Verlängerungsoption und ihr Preis nicht im ursprünglichen Vertrag, sind Sie auf das Entgegenkommen des Grundeigentümers angewiesen. Berater sagen häufig, dass der Wiederverkaufswert deutlich sinkt, sobald nur noch etwa 15 bis 20 Jahre verbleiben; verstehen Sie das als Stimmungsbild des Marktes, nicht als gemessene Daten.

Eine PT PMA ist eine indonesische Kapitalgesellschaft mit ausländischen Gesellschaftern. Sie kann ein Recht zur Bebauung (HGB) halten, das bis zu 80 Jahre laufen kann, in Stufen von 30, 20 und 30 Jahren, die jeweils gesondert genehmigt werden. Es handelt sich um ein Unternehmen, das Sie dauerhaft betreiben: Veröffentlichte Ratgeber beziffern die Gründung auf etwa USD 3,000 bis 8,000 und die jährliche Compliance auf etwa USD 3,500 bis 5,800, und konkrete Kostenvoranschläge variieren. Um eine Pacht zu halten, brauchen Sie keine; der Betrieb einer Vermietung ist allerdings eine eigene Frage.

Ein Nutzungsrecht an einer Wohnimmobilie, das auf Ihren eigenen Namen läuft. Nach der Regierungsverordnung 18/2021 steht es Ausländern mit den erforderlichen aufenthaltsrechtlichen Dokumenten offen, mit Beschränkungen bei Preis, Grundstücksfläche und Anzahl der Immobilien. Die Laufzeit ist in Stufen von bis zu 30, 20 und 30 Jahren gegliedert, und eine Verlängerung ist nicht garantiert. Für ein Haus mit eigenem Grundstück auf Bali liegt der vorgeschriebene Mindestpreis bei Rp 5 Milliarden (Ministerialerlass 1241/2022).

Nein. Ein Titel, den ein indonesischer Staatsbürger für Sie hält, ist nach Artikel 26 Absatz 2 des Agrargrundgesetzes nichtig, und Gerichte auf Bali haben solche Vereinbarungen für nichtig erklärt (Urteil Nr. 274/Pdt.G/2020/PN Dps). Auch die Regionalverordnung Balis von 2026 verbietet Landbesitz über Strohmänner.

Sie kaufen, bevor das Gebäude fertig ist – auf Grundlage von Plänen, einer Baubeschreibung und eines Übergabetermins –, daher sind die Risiken Verzögerungen, Änderungen und das, was in der Zwischenzeit mit Ihrem Geld geschieht. Die Baugenehmigung (PBG) sollte bereits vorliegen; fragen Sie, wie weit der Bau tatsächlich ist und was der Vertrag bei verspäteter Übergabe vorsieht. Für ein Eigenheim mit Eigentumstitel verlangt die Regierungsverordnung 12/2021 unter anderem einen Baufortschritt von mindestens 20% vor dem Kaufvorvertrag (PPJB); viele Projekte werden als Pacht verkauft, fragen Sie daher Ihren Anwalt, welche Regeln gelten. Laut einer juristischen Studie von 2026 schreiben indonesische Vorschriften für solche Verkäufe im Allgemeinen kein Treuhandkonto vor – lassen Sie sich daher schriftlich bestätigen, wer Ihre Anzahlung verwahrt. Sehen Sie sich die Off-Plan-Projekte auf ARDA an.

Prüfen Sie fünf Dinge anhand von Dokumenten: das Unternehmen, das den Vertrag unterschreibt (eine PT oder PT PMA mit ihrer NIB), das Landzertifikat oder den Pachtvertrag und die KKPR des Grundstücks, die Baugenehmigungen, wie weit der Bau tatsächlich ist und was der Vertrag bei verspäteter Übergabe vorsieht. Ein Notar oder PPAT und Ihr eigener Anwalt bestätigen sie für Ihren Kauf.

Zahlen Sie nicht, wenn das Unternehmen des Bauträgers den Ihnen genannten Preis nicht bestätigt, niemand die Einheit und ihren Preis schriftlich festhalten will, Sie auf ein Privatkonto oder an ein Unternehmen zahlen sollen, das nicht im Vertrag genannt ist, Sie zur Zahlung gedrängt werden, bevor Ihnen die schriftlichen Bedingungen vorliegen, oder ein Rabatt angeboten wird, den der Bauträger nicht bestätigt. Behandeln Sie das Angebot, den Titel über einen Strohmann zu halten, genauso. Beauftragen Sie einen Notar und einen Anwalt, die für Sie handeln, nicht für den Verkäufer.

Das hängt von der Region, der Eigentumsform, der Größe und dem Baufortschritt ab. Auf ARDA gibt es derzeit 54 Villenprojekte, das günstigste ab USD 57,575 – zu den Preisen, die ihre Bauträger festgelegt haben. Alle ansehen. Die günstigste angebotene Villa in den Regionen mit den meisten Projekten: Pecatu (Uluwatu) ab USD 170,000; Kutuh (Pandawa) ab USD 99,000; Beraban (Tanah Lot) ab USD 300,000; Canggu ab USD 250,000; Pererenan ab USD 165,000; Bedulu (Gianyar) ab USD 146,000.

Ja: Der Bauträger legt sie fest und aktualisiert sie. Viele Bauträger setzen für eine Einheit bei Einmalzahlung einen anderen Preis an als bei Ratenzahlung, und das Inserat zeigt beide Preise. Bitten Sie den Bauträger vor einer Anzahlung um ein datiertes schriftliches Preisangebot für die Einheit – die Zahl, an der jede andere gemessen wird.

Das hängt vom Erwerbsweg ab, fragen Sie daher, was der genannte Preis enthält. Die BPHTB, die Abgabe auf den Erwerb eines Land- oder Gebäuderechts, ist gesetzlich auf 5% begrenzt, und jede Region legt ihren Satz selbst fest; bei einer Pacht fällt sie nicht an. Die Mehrwertsteuer hat seit Januar 2025 auf die meisten steuerpflichtigen Lieferungen einen effektiven Satz von 11%, und für ein neues, bezugsfertiges Eigenheim mit einem Preis bis Rp 5 Milliarden, das 2026 übergeben wird, übernimmt der Staat sie auf bis zu Rp 2 Milliarden des Preises – für einen ausländischen Käufer nur mit indonesischer Steuernummer und im Rahmen der Regeln für ausländisches Eigentum. Das Honorar eines PPAT darf 1% des in der Urkunde genannten Werts nicht übersteigen. Der Weg über eine Gesellschaft bringt Gründungs- und jährliche Compliance-Kosten mit sich, und die Grund- und Gebäudesteuer (PBB) ist eine jährliche lokale Abgabe: Fragen Sie, wer sie laut Ihrer Urkunde trägt.

Nur dort, wo die Nutzungsart und die Genehmigungen des Grundstücks Gäste zulassen, und für die Kurzzeitvermietung ist eine Gewerbelizenz nötig: Nach der Regierungsverordnung 28/2025 hat eine an Touristen vermietete Villa eine eigene Gewerbeklassifizierung und benötigt eine Unternehmensidentifikationsnummer (NIB). Das indonesische Tourismusministerium erklärte im Mai 2026, dass Buchungsplattformen künftig nur noch lizenzierte Unterkünfte anbieten dürfen; die dafür vorgesehene Datenanbindung ist für Juni 2027 geplant. Eine PT PMA ermöglicht einem Ausländer den Betrieb einer Vermietung, und ein Branchenbericht von 2026 legt die Regeln so aus, dass ausländische Privatpersonen die Lizenz nicht direkt halten dürfen – holen Sie daher rechtlichen Rat ein, bevor Sie mit Mieteinnahmen rechnen.

Keine einzelne Zahl wäre ehrlich. AirDNA schätzte, dass Kurzzeitvermietungen auf ganz Bali, Zimmer und Apartments eingeschlossen, von September 2025 bis August 2026 im Durchschnitt eine Auslastung von 57% und USD 132 pro Nacht erreichten – keine Prognose für eine einzelne Villa. Ein ROI in einem Inserat wird aus dem Übernachtungspreis, der Auslastung und den Kosten berechnet, die der Bauträger eingetragen hat, und eine garantierte Rendite ist ein privater Vertrag: Lesen Sie nach, wer sie zahlt, wie lange und wodurch sie endet.

Das hängt vom Projekt ab, nicht von der Insel, und kein Inserat kann es beantworten. Entscheidend ist, wie lange die Pacht läuft, ob das Grundstück wie geplant genutzt werden darf, ob die Genehmigungen vorliegen, wer die Immobilie betreiben wird, welche laufenden Kosten anfallen und ob Sie sie wieder verkaufen könnten. ARDA zeigt diese Fakten, soweit der Bauträger sie angegeben hat, und berät nicht zur Kaufentscheidung: Holen Sie unabhängigen rechtlichen und steuerlichen Rat ein.

Sie gibt an, welche Nutzung für das Grundstück im detaillierten Raumplan (RDTR) des Gebiets eingetragen ist, zum Beispiel Wohnen oder Tourismus. Eine Zonenbezeichnung ist keine Baugenehmigung: Das Dokument, das bestätigt, dass ein Projekt zum Plan passt, ist die KKPR oder PKKPR des Grundstücks. Die Nutzungszone kann sich ändern, prüfen Sie sie daher zeitnah vor Ihrer verbindlichen Zusage.

Man nennt die Zonen nach ihren Farben im Raumplan: Grün für Landwirtschafts- und Plantagenflächen, Gelb für Wohnen (Zona Perumahan), Rosa für Tourismus (Zona Pariwisata). Eine Farbe ist keine Baugenehmigung. Die Präsidialverordnung 4/2026 regelt die Umwandlung von Reisfeldern und die Regionalverordnung 4/2026 der Provinz Bali die Umwandlung von Agrarland; ein Grundstück in der grünen Zone ist daher eine Frage für Ihren Anwalt. Sie können ein Grundstück auf der kostenlosen GISTARU-Karte des Agrar- und Raumordnungsministeriums nachschlagen, die nur Anhaltspunkte liefert, und nach seiner KKPR oder PKKPR fragen.

PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) ist die Baugenehmigung, die nach indonesischem Baurecht vor Baubeginn vorliegen muss. SLF (Sertifikat Laik Fungsi) bescheinigt nach Fertigstellung und Abnahme, dass ein Gebäude nutzungsfähig ist. Jedes Projekt auf ARDA zeigt seine Genehmigungen – PBG, SLF, IMB und AMDAL – mit dem Status, den der Bauträger angegeben hat; fragen Sie nach den Dokumenten selbst.

Auf der ganzen Insel, von der Halbinsel Bukit im Süden bis nach Ubud und in die Dörfer von Tabanan. Jede Region hat eine eigene Seite mit allen dort gelisteten Projekten: Pecatu (Uluwatu), Kutuh (Pandawa), Beraban (Tanah Lot), Canggu, Pererenan, Tibubeneng (Berawa), Bedulu (Gianyar), Benoa (Nusa Dua), Cemagi, Kerobokan Kelod (Umalas), Batubulan (Gianyar), Legian, Ungasan, Buduk, Jimbaran, Kenderan (Tegallalang), Sengkidu (Candidasa), Tampaksiring, Tegal Harum, Tumbak Bayuh, Ubud.

Indonesien hat seit 1966 gegen keinen anderen Staat Krieg geführt, gehört keinem Militärbündnis an und wechselt seine Präsidenten durch Wahlen.