Domande e risposte

ARDA (arda.estate) è un catalogo di immobili da investimento di nuova costruzione a Bali, pubblicato dagli stessi costruttori che li realizzano. Ogni progetto mostra le sue unità con prezzi e disponibilità, le condizioni di pagamento, il regime di proprietà del terreno, le date di consegna, i permessi e la destinazione urbanistica, e il costruttore li tiene aggiornati. ARDA non è un'agenzia e non è parte di alcuna trattativa: si contatta direttamente il costruttore.

No. I costruttori pagano ad ARDA un abbonamento per ogni progetto pubblicato. ARDA non percepisce commissioni da acquirenti, agenti o costruttori, e consultare il catalogo e contattare i costruttori è gratuito.

Un agente seleziona gli immobili, organizza le visite e tratta, ed è retribuito in modi su cui conviene chiedere chiarimenti. ARDA non fa nulla di tutto ciò: è un catalogo in cui i costruttori pubblicano i propri progetti, e li si contatta in prima persona. Anche gli agenti lo usano, gratuitamente, per vedere che cosa hanno in vendita i costruttori.

Sì. ARDA verifica un'azienda prima che venga pubblicato uno qualsiasi dei suoi progetti, e il catalogo mostra solo i progetti pubblicati di costruttori verificati. La verifica non è un controllo legale del progetto: prima di pagare, ne controlli personalmente i documenti.

Dal costruttore, che tiene aggiornati unità, prezzi e disponibilità. La zona urbanistica di un progetto proviene invece da Perare, una piattaforma indonesiana di dati fondiari, e non dal costruttore. Lo stato di un permesso è quello inserito dal costruttore: chieda di vedere il documento.

Apra un progetto o un'unità e prema «Contatti»: si aprono direttamente il telefono, WhatsApp, l'email o il sito web del costruttore, senza intermediari. Ogni costruttore ha anche una pagina con tutti i suoi progetti pubblicati: veda i costruttori.

Sì. Nella pagina di un'unità, il pulsante «Crea offerta» prepara un PDF con la planimetria, il prezzo, il piano di pagamento, la durata della locazione e la data di consegna dell'unità. Prima di inviarlo a un cliente, un agente può indicare il destinatario della proposta, aggiungere un commento e nascondere i nomi del costruttore e del progetto.

Registri l'azienda tramite Registrazione costruttori. ARDA la verifica prima che venga pubblicato uno qualsiasi dei suoi progetti; poi il costruttore pubblica e aggiorna in autonomia i propri progetti, unità e prezzi, pagando un abbonamento per ogni progetto pubblicato.

Selezioni alcuni progetti, poi chieda al costruttore di confermare l'unità per iscritto. Con un avvocato o un notaio di Sua fiducia verifichi la società che firmerà (il suo NIB), il titolo del terreno, la destinazione urbanistica del lotto e i permessi edilizi. Si faccia rilasciare un preventivo scritto e datato, scelga la formula di proprietà e affidi gli atti formali a un notaio o a un PPAT. Non versi quote di prenotazione né caparre finché l'unità, il prezzo e la società a cui pagherebbe non sono confermati per iscritto e i Suoi consulenti non hanno esaminato i documenti.

No. In base alla Legge agraria fondamentale indonesiana n. 5/1960, l'Hak Milik — la piena proprietà — è riservato ai cittadini indonesiani. Un acquirente straniero detiene un immobile con una locazione di lunga durata (Hak Sewa), come HGB tramite una società a capitale straniero (PT PMA) oppure come Hak Pakai, che in genere richiede la residenza; un titolo intestato per Suo conto a un prestanome indonesiano è nullo per legge. Per un acquirente straniero, quindi, un annuncio indicato in piena proprietà significa HGB tramite una società oppure Hak Pakai.

Le regole sono le stesse per ogni nazionalità straniera: il diritto fondiario indonesiano distingue i cittadini dagli stranieri, non un passaporto dall'altro. Nessuno di loro può detenere l'Hak Milik, e tutti possono usare le stesse formule: una locazione di lunga durata, l'HGB tramite una PT PMA oppure l'Hak Pakai con i documenti di immigrazione richiesti. Ciò che cambia è il modo in cui il Suo Paese tassa i redditi e i patrimoni all'estero: consulti quindi anche un consulente nel Suo Paese.

Il leasehold è la locazione di un terreno altrui per una durata stabilita: non richiede una società, non comporta imposte di acquisto e termina se non viene prorogato. La piena proprietà (Hak Milik) è la proprietà a tutti gli effetti, riservata ai cittadini indonesiani; per un acquirente straniero un annuncio indicato in piena proprietà significa HGB tramite una società oppure Hak Pakai, ciascuno con la propria durata e le proprie condizioni. Dei 73 progetti oggi su ARDA, 62 sono in leasehold e 11 in piena proprietà.

L'immobile è venduto in locazione (Hak Sewa) per una durata stabilita e l'annuncio mostra gli anni residui; la pagina del progetto indica l'anno di scadenza della locazione e se è prevista una proroga. La locazione non comporta l'imposta di acquisto (BPHTB) e per detenerla non serve una società.

La durata è quella stabilita dall'atto di locazione, e ogni annuncio mostra gli anni residui. Delle locazioni oggi su ARDA, 14 hanno meno di 25 anni residui, 44 tra 25 e 35 e 4 di più. Alla scadenza, il terreno e ciò che vi sorge tornano al proprietario, salvo proroga della locazione o diversa previsione dell'atto. Il rinnovo si negozia, non è automatico: se l'opzione di proroga e il relativo prezzo non sono nell'atto originale, si dipende dalla buona volontà del proprietario del terreno. I consulenti affermano spesso che il valore di rivendita cala nettamente quando restano tra 15 e 20 anni circa; lo consideri un'indicazione di mercato più che un dato misurato.

Una PT PMA è una società di capitali indonesiana con soci stranieri. Può detenere un diritto di superficie (HGB), che può durare fino a 80 anni in fasi di 30, 20 e 30 anni, ciascuna approvata separatamente. È un'impresa da mantenere attiva: le guide pubblicate stimano la costituzione da circa USD 3,000 a 8,000 e gli adempimenti annuali da circa USD 3,500 a 5,800, e i singoli preventivi variano. Per detenere una locazione non è necessaria, anche se gestire un'attività di affitto è un'altra questione.

È un diritto d'uso su un'abitazione, intestato a Suo nome. In base al Regolamento governativo 18/2021 è accessibile agli stranieri con i documenti di immigrazione richiesti, entro limiti di prezzo, superficie del terreno e numero di immobili. La durata si articola in fasi fino a 30, 20 e 30 anni, e il rinnovo non è garantito. Per una casa con terreno a Bali il prezzo minimo stabilito è di Rp 5 miliardi (decreto ministeriale 1241/2022).

No. Un titolo intestato per Suo conto a un cittadino indonesiano è nullo ai sensi dell'articolo 26(2) della Legge agraria fondamentale, e i tribunali di Bali hanno annullato accordi di questo tipo (sentenza n. 274/Pdt.G/2020/PN Dps). Anche il regolamento regionale di Bali del 2026 vieta la proprietà fondiaria tramite prestanome.

Si acquista prima che l'edificio sia finito, sulla base di progetti, di un capitolato e di una data di consegna: i rischi sono quindi ritardi, modifiche e la sorte del Suo denaro nel frattempo. Il permesso di costruire (PBG) dovrebbe già esistere; chieda a che punto sono davvero i lavori e che cosa prevede il contratto in caso di consegna in ritardo. Per un'abitazione con titolo di proprietà, il Regolamento governativo 12/2021 richiede, tra le altre condizioni, il completamento di almeno il 20% dei lavori prima del contratto preliminare di vendita (PPJB); molti progetti sono venduti in locazione, quindi chieda al Suo avvocato quali regole si applicano. Secondo uno studio giuridico del 2026, le norme indonesiane in genere non impongono un deposito a garanzia (escrow) per queste vendite: si faccia quindi mettere per iscritto chi custodisce la Sua caparra. Veda gli immobili su progetto presenti su ARDA.

Verifichi cinque punti sui documenti: la società che firmerà il contratto (una PT o PT PMA, con il suo NIB), il certificato fondiario o l'atto di locazione e il KKPR del lotto, i permessi edilizi, il reale stato di avanzamento dei lavori e che cosa prevede il contratto in caso di consegna in ritardo. Un notaio o un PPAT e il Suo avvocato li confermano per la Sua operazione.

Si fermi prima di pagare se la società del costruttore non conferma il prezzo che Le è stato indicato, se nessuno mette per iscritto l'unità e il suo prezzo, se Le viene chiesto di pagare su un conto personale o a una società non indicata nel contratto, se riceve pressioni per pagare prima di avere le condizioni per iscritto o se Le viene offerto uno sconto che il costruttore non conferma. Valuti allo stesso modo la proposta di intestare il titolo a un prestanome. Si affidi a un notaio e a un avvocato che agiscano per Lei, non per il venditore.

Dipende dalla zona, dal regime di proprietà, dalle dimensioni e dallo stato di avanzamento dei lavori. Oggi su ARDA ci sono 54 progetti di ville, il più economico a partire da USD 57,575, ai prezzi fissati dai costruttori. Li veda tutti. La villa più economica in vendita nelle zone con più progetti: Pecatu (Uluwatu) da USD 170,000; Kutuh (Pandawa) da USD 99,000; Beraban (Tanah Lot) da USD 300,000; Canggu da USD 250,000; Pererenan da USD 165,000; Bedulu (Gianyar) da USD 146,000.

Sì: è il costruttore a fissarli e ad aggiornarli. Molti costruttori applicano a un'unità prezzi diversi per il pagamento in unica soluzione e per quello a rate, e l'annuncio li mostra entrambi. Prima di versare una caparra, chieda al costruttore un preventivo scritto e datato per l'unità: è la cifra con cui confrontare tutte le altre.

Dipende dalla formula scelta, quindi chieda che cosa include il prezzo indicato. La BPHTB, l'imposta sull'acquisizione di un diritto su un terreno o un edificio, è fissata per legge al massimo al 5%, e ogni regione ne stabilisce l'aliquota; la locazione non la prevede. Da gennaio 2025 l'IVA ha un'aliquota effettiva dell'11% sulla maggior parte delle cessioni imponibili, e per un'abitazione nuova e pronta, con prezzo fino a Rp 5 miliardi e consegnata nel 2026, lo Stato se ne fa carico fino a Rp 2 miliardi del prezzo, ma per un acquirente straniero solo se dispone di un codice fiscale indonesiano e nel rispetto delle norme sulla proprietà straniera. L'onorario di un PPAT non può superare l'1% del valore indicato nell'atto. La formula societaria aggiunge i costi di costituzione e gli adempimenti annuali, e l'imposta sui terreni e sugli edifici (PBB) è un tributo locale annuale: chieda chi la paga secondo il Suo atto.

Solo dove la destinazione del lotto e i permessi consentono di ospitare clienti, e l'affitto a breve termine richiede una licenza commerciale: in base al Regolamento governativo 28/2025 una villa affittata ai turisti ha una propria classificazione di attività e richiede un numero di identificazione d'impresa (NIB). Nel maggio 2026 il Ministero del Turismo indonesiano ha dichiarato che le piattaforme di prenotazione dovranno pubblicare solo strutture autorizzate, tramite un collegamento dei dati previsto per giugno 2027. È la PT PMA a consentire a uno straniero di gestire un'attività di affitto, e secondo un rapporto di settore del 2026 le norme non permettono alle persone fisiche straniere di essere titolari diretti della licenza: prima di contare su un reddito da affitto, si rivolga quindi a un legale.

Non esiste un'unica cifra onesta. Secondo le stime di AirDNA, da settembre 2025 ad agosto 2026 gli affitti a breve termine in tutta Bali, camere e appartamenti compresi, hanno registrato in media un'occupazione del 57% e USD 132 a notte: non è una previsione per una singola villa. Il ROI di un annuncio è calcolato sulla tariffa, sull'occupazione e sulle spese inserite dal costruttore, e un rendimento garantito è un contratto privato: verifichi chi lo paga, per quanto tempo e che cosa lo fa cessare.

Dipende dal progetto più che dall'isola, e nessun annuncio può rispondere. A deciderlo sono la durata della locazione, la possibilità di usare il lotto come previsto, l'esistenza dei permessi, chi gestirà l'immobile, quanto costa mantenerlo e la possibilità di rivenderlo. ARDA mostra questi dati quando il costruttore li ha forniti e non dà consigli sull'opportunità di acquistare: si rivolga a consulenti legali e fiscali indipendenti.

È la destinazione registrata per il lotto nel piano territoriale di dettaglio della zona (RDTR), ad esempio residenziale o turistica. L'etichetta di zona non equivale a un permesso di costruire: il documento che conferma la conformità di un progetto al piano è il KKPR o il PKKPR del lotto. La destinazione urbanistica può cambiare, quindi la verifichi a ridosso della data in cui si impegna.

Le zone vengono chiamate con i colori del piano territoriale: verde per i terreni agricoli e le piantagioni, giallo per l'edilizia residenziale (Zona Perumahan), rosa per il turismo (Zona Pariwisata). Un colore non equivale a un permesso di costruire. Il Regolamento presidenziale 4/2026 disciplina la conversione delle risaie e il Regolamento regionale di Bali 4/2026 quella dei terreni agricoli, quindi un lotto in zona verde è una questione da sottoporre al Suo avvocato. Può cercare un lotto sulla mappa gratuita GISTARU del ministero indonesiano del territorio, che ha valore indicativo, e chiederne il KKPR o il PKKPR.

Il PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) è il permesso di costruire, che le norme edilizie indonesiane richiedono prima dell'inizio dei lavori. Lo SLF (Sertifikat Laik Fungsi) certifica che un edificio finito è agibile, dopo il completamento e un'ispezione. Ogni progetto su ARDA mostra i suoi permessi — PBG, SLF, IMB e AMDAL — con lo stato inserito dal costruttore; chieda di vedere i documenti.

In tutta l'isola, dalla penisola di Bukit a sud fino a Ubud e ai villaggi di Tabanan. Ogni zona ha una propria pagina con tutti i progetti che vi si trovano: Pecatu (Uluwatu), Kutuh (Pandawa), Beraban (Tanah Lot), Canggu, Pererenan, Tibubeneng (Berawa), Bedulu (Gianyar), Benoa (Nusa Dua), Cemagi, Kerobokan Kelod (Umalas), Batubulan (Gianyar), Legian, Ungasan, Buduk, Jimbaran, Kenderan (Tegallalang), Sengkidu (Candidasa), Tampaksiring, Tegal Harum, Tumbak Bayuh, Ubud.

L'Indonesia non è in guerra con un altro Stato dal 1966, non fa parte di alcuna alleanza militare e cambia presidente tramite elezioni.