よくある質問

ARDA（arda.estate）は、バリ島の新築投資物件を、建設を手がけるデベロッパー自身が掲載するカタログです。各プロジェクトには、物件ごとの価格と空き状況、支払い条件、土地の権利形態、引き渡し時期、許認可、用途地域が表示され、デベロッパーが常に最新の状態に保っています。ARDAは仲介会社ではなく、いかなる取引の当事者でもありません。お客様はデベロッパーに直接ご連絡いただけます。

いいえ。デベロッパーは、掲載するプロジェクトごとにARDAへ利用料（サブスクリプション）を支払っています。ARDAは購入者、エージェント、デベロッパーのいずれからも手数料を受け取らず、カタログの検索やデベロッパーへの連絡は無料です。

エージェントは物件の候補を絞り込み、内見を手配し、交渉を行います。その報酬がどのように支払われているかは、確認しておく価値があります。ARDAはそのいずれも行いません。ARDAはデベロッパーが自社のプロジェクトを掲載するカタログであり、お客様ご自身がデベロッパーに直接ご連絡いただきます。エージェントも、デベロッパーの販売物件を確認するために無料でご利用いただいています。

はい。ARDAは、会社のプロジェクトが公開される前にその会社を認証しており、カタログには認証済みデベロッパーの公開プロジェクトのみが表示されます。ただし、この認証はプロジェクトの法的な確認ではありません。お支払いの前に、書類をご自身でご確認ください。

デベロッパーです。物件、価格、空き状況は、デベロッパーが最新の状態に保っています。プロジェクトの用途地域は、デベロッパーではなく、インドネシアの土地データプラットフォームPerareから取得しています。許認可のステータスはデベロッパーが入力したものですので、書類そのものをご請求ください。

プロジェクトまたは物件のページを開き、「連絡先」を押してください。デベロッパー自身の電話、WhatsApp、メール、ウェブサイトが直接開き、間には誰も入りません。各デベロッパーには、掲載中のすべてのプロジェクトをまとめたページもあります。デベロッパー一覧をご覧ください。

はい。物件ページで「提案書を作成」を押すと、物件の間取り図、価格、支払いプラン、リース期間、引き渡し時期を記載したPDFが作成されます。エージェントは顧客に送る前に、宛名やコメントを追加したり、デベロッパー名とプロジェクト名を非表示にしたりできます。

デベロッパーとして登録から会社をご登録ください。ARDAはプロジェクトの公開前に会社を認証します。その後、デベロッパーは自社のプロジェクト、物件、価格を自ら公開・更新し、掲載するプロジェクトごとに利用料をお支払いいただきます。

まず候補のプロジェクトを絞り込み、デベロッパーに物件を書面で確認してもらいます。ご自身の弁護士または公証人とともに、契約を結ぶ会社（NIB）、土地の権利、区画の用途地域、建築許可を確認してください。日付入りの書面による見積もりを受け取り、所有の方法を選び、正式な証書の作成は公証人またはPPATに任せます。物件、価格、支払先の会社が書面で確認され、アドバイザーが書類を確認するまでは、予約金や手付金を支払わないでください。

いいえ。インドネシアの土地基本法（1960年法律第5号）により、フリーホールドにあたるHak Milikはインドネシア国民に限られています。外国人購入者は、長期リース（Hak Sewa）、外資系企業（PT PMA）を通じたHGB、または原則として居住を要件とするHak Pakaiのいずれかで不動産を保有します。インドネシア人の名義人に権利を持たせる名義借りは、法律上無効です。したがって外国人購入者にとって、フリーホールドと表示された物件は、会社を通じたHGBまたはHak Pakaiを意味します。

ルールはどの国籍の外国人にも共通です。インドネシアの土地法は国民と外国人を区別するもので、国籍同士を区別するものではありません。いずれの国籍でもHak Milikは保有できず、長期リース、PT PMAを通じたHGB、必要な入国管理上の書類を備えたHak Pakaiという同じ方法を利用できます。異なるのは、ご自身の国が海外の所得や資産にどう課税するかですので、本国のアドバイザーにもご相談ください。

リースホールドは、他人の土地を一定期間借りる権利です。会社を設立する必要がなく、取得税もかかりませんが、延長しない限り期間満了で終了します。フリーホールド（Hak Milik）は完全な所有権で、インドネシア国民に限られます。外国人購入者にとって、フリーホールドと表示された物件は、会社を通じたHGBまたはHak Pakaiを意味し、それぞれに独自の期間と条件があります。現在ARDAに掲載されている73件のプロジェクトのうち、62件がリースホールド、11件がフリーホールドです。

その物件が一定期間のリース（Hak Sewa）で販売されていることを意味し、掲載情報には残存年数が表示されます。プロジェクトページには、リースの満了年と延長の有無が記載されています。リースには取得税（BPHTB）がかからず、保有のために会社を設立する必要もありません。

期間はリース証書の定めによります。各掲載物件には残存年数が表示されています。現在ARDAに掲載されているリースのうち、残存期間が25年未満のものは14件、25〜35年のものは44件、それを超えるものは4件です。満了時には、リースが延長されるか証書に別段の定めがない限り、土地とその上の建物は地主に返還されます。更新は自動ではなく、交渉によって決まります。延長の選択権とその価格が当初の証書に記載されていなければ、地主の好意に頼ることになります。アドバイザーの間では、残存期間がおよそ15〜20年になると転売価値が大きく下がるとよく言われますが、これは計測されたデータではなく、市場の通説としてお考えください。

PT PMAは、外国人株主を持つインドネシアの有限責任会社です。建築権（HGB）を保有でき、HGBは30年、20年、30年の段階ごとにそれぞれ個別の承認を経て、最長80年まで続けられます。PT PMAは継続して運営していく事業体であり、公開されているガイドによれば、設立費用は約USD 3,000〜8,000、年間のコンプライアンス費用は約USD 3,500〜5,800で、個別の見積もりには幅があります。リースの保有には必要ありませんが、賃貸事業を営む場合は別の検討が必要です。

ご自身の名義で保有する、住宅の使用権です。2021年政令第18号により、必要な入国管理上の書類を持つ外国人は、価格、土地面積、物件数の制限の範囲内で保有できます。期間は最長30年、20年、30年の各段階で構成され、更新は保証されていません。バリ島の土地付き住宅の場合、規定の最低価格はRp 5,000,000,000です（大臣決定1241/2022）。

いいえ。購入者に代わってインドネシア国民が保有する権利は、土地基本法第26条第2項により無効とされており、バリ島の裁判所もそのような契約を無効と判断しています（判決No. 274/Pdt.G/2020/PN Dps）。また、バリ州の2026年の地方条例も、名義借りによる土地の所有を禁止しています。

建物の完成前に、図面、仕様、引き渡し日をもとに購入することです。そのため、遅延や仕様の変更、そしてその間に支払った資金の扱いがリスクとなります。建築承認（PBG）はすでに取得されているはずです。工事の実際の進捗と、引き渡しが遅れた場合の契約上の取り決めをご確認ください。権利証のある住宅については、2021年政令第12号が、ほかの条件とともに、仮売買契約（PPJB）の前に工事の少なくとも20%が完了していることを求めています。多くのプロジェクトはリースとして販売されているため、どの規則が適用されるかを弁護士にご確認ください。2026年のある法律研究によれば、インドネシアの規則はこうした販売にエスクローを一般的には義務付けていないため、手付金を誰が保管するのかを書面で確認してください。ARDAの完成前販売プロジェクトもご覧ください。

次の5点を書類で確認してください。契約を結ぶ会社（NIBを持つPTまたはPT PMA）、土地証書またはリース証書と区画のKKPR、建築許可、工事の実際の進捗、そして引き渡しが遅れた場合の契約上の取り決めです。お客様の取引については、公証人またはPPAT、そしてご自身の弁護士がこれらを確認します。

次のような場合は、支払いの前に立ち止まってください。提示された価格をデベロッパーの会社が認めない、物件とその価格を誰も書面にしてくれない、個人口座や契約書に記載のない会社への振り込みを求められる、書面の条件を受け取る前に支払いを急かされる、デベロッパーが認めていない値引きを提示される、といった場合です。名義借りによる権利の保有を持ちかけられた場合も同様です。売主ではなく、お客様の側に立つ公証人と弁護士をご利用ください。

エリア、権利形態、広さ、工事の段階によって異なります。現在ARDAには54件のヴィラプロジェクトがあり、デベロッパーが設定した価格で最も安いものはUSD 57,575からです。すべて見る。人気エリアで販売中の最安値のヴィラ：Pecatu (Uluwatu)：USD 170,000〜、Kutuh (Pandawa)：USD 99,000〜、Beraban (Tanah Lot)：USD 300,000〜、Canggu：USD 250,000〜、Pererenan：USD 165,000〜、Bedulu (Gianyar)：USD 146,000〜。

はい。デベロッパーが価格を設定・更新しています。多くのデベロッパーは一括払いと分割払いで価格を分けており、掲載情報には両方が表示されます。手付金を支払う前に、その物件について日付入りの書面の見積もりをデベロッパーに依頼してください。ほかのあらゆる数字は、この見積もりと照らし合わせて確認することになります。

購入の方法によって異なりますので、提示価格に何が含まれているかをご確認ください。土地または建物の権利取得にかかる税であるBPHTBは、法律で上限が5%と定められ、税率は地域ごとに設定されています。リースにはかかりません。付加価値税（VAT）は、2025年1月以降、ほとんどの課税取引で実効税率11%です。また、価格がRp 5,000,000,000以下で2026年に引き渡される完成済みの新築住宅については、価格のうちRp 2,000,000,000までの部分にかかるVATを政府が負担します。外国人購入者の場合は、インドネシアの納税者番号を持ち、外国人の所有に関する規則の範囲内である場合に限られます。PPATの報酬は、証書に記載された価額の1%を超えてはなりません。会社を通じた方法では設立費用と年間のコンプライアンス費用が加わり、土地・建物税（PBB）は毎年の地方税です。証書の上で誰が負担するのかをご確認ください。

区画の用途指定と許可で宿泊客の受け入れが認められている場合に限り可能で、短期賃貸には事業許可が必要です。2025年政令第28号のもとでは、観光客に貸し出すヴィラには独自の事業分類があり、事業者識別番号（NIB）が必要です。インドネシア観光省は2026年5月、予約プラットフォームは今後、2027年6月の導入を目指すデータ連携を通じて、許可を受けた宿泊施設のみを掲載しなければならなくなると発表しました。外国人が賃貸事業を営むにはPT PMAが必要であり、2026年のある業界レポートは、規則上、外国人個人が直接許可を保有することは認められていないと解釈しています。賃貸収入を見込む前に、法律の専門家にご相談ください。

1つの数字で誠実に答えることはできません。AirDNAの推計では、2025年9月から2026年8月までのバリ島全体の短期賃貸（客室やアパートメントを含む）は、平均稼働率57%、1泊あたりUSD 132でしたが、これは個々のヴィラの予測ではありません。掲載物件のROIは、デベロッパーが入力した料金、稼働率、経費から計算されたものです。利回り保証は私的な契約ですので、誰が支払うのか、期間はどのくらいか、何によって終了するのかをお確かめください。

それは島全体ではなく個々のプロジェクトによって決まり、どの掲載情報もその答えを示すことはできません。判断の決め手となるのは、リース期間の長さ、区画を予定どおりに利用できるか、許認可がそろっているか、誰が物件を運営するか、保有にかかる費用、そして転売できるかどうかです。ARDAは、デベロッパーから提供された範囲でこれらの事実を表示しますが、購入の是非について助言は行いません。独立した法律・税務の専門家にご相談ください。

その区画について、地域の詳細空間計画（RDTR）に記録されている用途指定で、たとえば住居用や観光用などがあります。ゾーンの区分は建築の許可ではありません。プロジェクトが計画に適合していることを証明する書類は、その区画のKKPRまたはPKKPRです。用途地域は変更されることがあるため、契約を確定する日に近い時点でご確認ください。

ゾーンは空間計画図上の色で呼ばれることがあります。グリーンは農地・農園、イエローは住宅地（Zona Perumahan）、ピンクは観光地（Zona Pariwisata）です。色は建築の許可ではありません。2026年大統領令第4号は水田の転用を、バリ州の2026年条例第4号は農地の転用を規制しているため、グリーンの土地にある区画については弁護士にご相談ください。区画は土地省の無料のGISTARUマップ（参考情報）で調べることができ、KKPRまたはPKKPRを請求することもできます。

PBG（Persetujuan Bangunan Gedung）は建築承認で、インドネシアの建築規則では着工前に取得が必要です。SLF（Sertifikat Laik Fungsi）は、完成後の検査を経て、建物が使用に適していることを証明するものです。ARDAの各プロジェクトには、PBG、SLF、IMB、AMDALといった許認可が、デベロッパーが入力したステータスとともに表示されます。書類そのものをご請求ください。

南部のBukit半島からUbud、Tabananの村々まで、島全体に点在しています。各エリアには、そのエリアに掲載されているすべてのプロジェクトをまとめたページがあります：Pecatu (Uluwatu)、Kutuh (Pandawa)、Beraban (Tanah Lot)、Canggu、Pererenan、Tibubeneng (Berawa)、Bedulu (Gianyar)、Benoa (Nusa Dua)、Cemagi、Kerobokan Kelod (Umalas)、Batubulan (Gianyar)、Legian、Ungasan、Buduk、Jimbaran、Kenderan (Tegallalang)、Sengkidu (Candidasa)、Tampaksiring、Tegal Harum、Tumbak Bayuh、Ubud。

インドネシアは1966年以降、他国と戦争をしておらず、どの軍事同盟にも属さず、大統領は選挙によって交代しています。