Perguntas e respostas

A ARDA (arda.estate) é um catálogo de imóveis novos para investimento em Bali, publicados pelas próprias incorporadoras que os constroem. Cada empreendimento mostra suas unidades com preços e disponibilidade, as condições de pagamento, o regime de propriedade do terreno, os prazos de entrega, as licenças e o zoneamento, e a incorporadora mantém tudo atualizado. A ARDA não é uma imobiliária nem parte de nenhum negócio: você fala diretamente com a incorporadora.

Não. As incorporadoras pagam à ARDA uma assinatura por empreendimento anunciado. A ARDA não cobra comissão de compradores, corretores nem incorporadoras, e pesquisar no catálogo e falar com as incorporadoras é gratuito.

Um corretor seleciona opções, agenda visitas e negocia, e é remunerado de formas sobre as quais vale perguntar. A ARDA não faz nada disso: é um catálogo em que as incorporadoras publicam os próprios empreendimentos, e você entra em contato com elas por conta própria. Corretores também usam a ARDA, sem custo, para ver o que as incorporadoras têm à venda.

Sim. A ARDA verifica cada empresa antes que qualquer empreendimento dela entre no ar, e o catálogo mostra apenas os empreendimentos publicados de incorporadoras verificadas. A verificação não é uma análise jurídica do empreendimento: antes de pagar, confira você mesmo os documentos.

Da incorporadora, que mantém as unidades, os preços e a disponibilidade atualizados. A zona do terreno de um empreendimento vem da Perare, uma plataforma indonésia de dados fundiários, e não da incorporadora. O status de uma licença é o que a incorporadora informou: peça o próprio documento.

Abra um empreendimento ou uma unidade e clique em Contatos: o telefone, o WhatsApp, o e-mail ou o site da própria incorporadora se abre diretamente, sem ninguém no meio. Cada incorporadora também tem uma página com todos os seus empreendimentos anunciados — veja as incorporadoras.

Sim. Na página de uma unidade, você pode baixar a proposta: um PDF com a planta, o preço, o plano de pagamento, o prazo do arrendamento e a data de entrega da unidade. O corretor pode indicar para quem é a proposta, acrescentar um comentário e ocultar os nomes da incorporadora e do empreendimento antes de enviá-la ao cliente.

Cadastre a empresa em Cadastrar incorporadora. A ARDA a verifica antes que qualquer empreendimento dela entre no ar, e depois a própria incorporadora publica e atualiza seus empreendimentos, unidades e preços, pagando uma assinatura por empreendimento anunciado.

Faça uma seleção de empreendimentos e peça à incorporadora que confirme a unidade por escrito. Com seu próprio advogado ou notário, verifique a empresa que vai assinar o contrato (o NIB dela), o título do terreno, o zoneamento do lote e as licenças de construção. Peça uma cotação por escrito e datada, escolha a forma de titularidade e deixe que um notário ou PPAT cuide das escrituras formais. Não pague taxa de reserva nem sinal até que a unidade, o preço e a empresa a quem você pagaria estejam confirmados por escrito e seus assessores tenham visto os documentos.

Não. Pela Lei Agrária Básica da Indonésia, nº 5/1960, o Hak Milik — a propriedade plena — é reservado a cidadãos indonésios. O comprador estrangeiro detém o imóvel em arrendamento de longo prazo (Hak Sewa), como HGB por meio de uma empresa de capital estrangeiro (PT PMA) ou como Hak Pakai, que em geral exige residência; um título mantido em seu lugar por um nominee indonésio é nulo por lei. Por isso, para um comprador estrangeiro, um anúncio marcado como propriedade plena significa HGB por meio de uma empresa ou Hak Pakai.

As regras são as mesmas para qualquer nacionalidade estrangeira: a lei fundiária da Indonésia separa cidadãos de estrangeiros, e não um passaporte de outro. Nenhum deles pode deter o Hak Milik, e todos podem usar os mesmos caminhos: um arrendamento de longo prazo, HGB por meio de uma PT PMA ou Hak Pakai com os documentos de imigração exigidos. O que muda é como o seu próprio país tributa a renda e os bens no exterior, então consulte também um assessor no seu país.

O leasehold é o arrendamento do terreno de outra pessoa por um prazo determinado: não exige empresa, não paga imposto de aquisição e termina, a menos que seja renovado. A propriedade plena (Hak Milik) é a propriedade integral, reservada a cidadãos indonésios; para um comprador estrangeiro, um anúncio marcado como propriedade plena significa HGB por meio de uma empresa ou Hak Pakai, cada um com seu próprio prazo e suas próprias condições. Entre os 73 empreendimentos na ARDA hoje, há 62 em leasehold e 11 em propriedade plena.

O imóvel é vendido em arrendamento (Hak Sewa) por um prazo determinado, e o anúncio mostra os anos restantes; a página do empreendimento informa o ano em que o arrendamento termina e se há opção de renovação. Sobre o arrendamento não incide imposto de aquisição (BPHTB), e não é preciso ter uma empresa para detê-lo.

O prazo é o que estiver na escritura do arrendamento, e cada anúncio mostra os anos restantes. Entre os arrendamentos na ARDA hoje, restam menos de 25 anos em 14, de 25 a 35 em 44 e mais que isso em 4. Quando ele termina, o terreno e o que estiver construído nele voltam para o proprietário do terreno, a menos que o arrendamento seja renovado ou a escritura diga outra coisa. A renovação é negociada, não automática: se a opção de renovação e o preço dela não constam da escritura original, você depende da boa vontade do proprietário. Assessores costumam dizer que o valor de revenda cai bastante quando restam cerca de 15 a 20 anos; trate isso como percepção do mercado, e não como dado medido.

A PT PMA é uma sociedade limitada indonésia com sócios estrangeiros. Ela pode deter um direito de construir (HGB), que pode chegar a 80 anos, em etapas de 30, 20 e 30 anos, cada uma aprovada separadamente. É uma empresa que você precisa manter funcionando: guias publicados estimam a abertura em cerca de USD 3,000 a 8,000 e os custos anuais de conformidade em cerca de USD 3,500 a 5,800, e os orçamentos variam caso a caso. Você não precisa de uma para deter um arrendamento, embora operar um negócio de aluguel seja outra questão.

É um direito de uso de uma moradia, registrado em seu próprio nome. Pelo Regulamento Governamental 18/2021, ele é acessível a estrangeiros com os documentos de imigração exigidos, dentro de limites de preço, área do terreno e número de imóveis. O prazo corre em etapas de até 30, 20 e 30 anos, e a renovação não é garantida. Para uma casa com terreno próprio em Bali, o preço mínimo regulamentado é de Rp 5 bilhões (decisão ministerial 1241/2022).

Não. Um título mantido em seu lugar por um cidadão indonésio é nulo nos termos do artigo 26(2) da Lei Agrária Básica, e tribunais de Bali já anularam esse tipo de acordo (Decisão nº 274/Pdt.G/2020/PN Dps). O regulamento regional de Bali de 2026 também proíbe a propriedade de terras por meio de nominees.

Você compra antes de a obra ficar pronta, com base em plantas, em um memorial descritivo e em uma data de entrega, então os riscos são atraso, alterações e o que acontece com o seu dinheiro nesse meio-tempo. A aprovação da construção (PBG) já deve existir; pergunte em que pé a obra realmente está e o que o contrato prevê se a entrega atrasar. Para uma moradia com título, o Regulamento Governamental 12/2021 exige, entre outras condições, pelo menos 20% da obra executada antes do compromisso de compra e venda (PPJB); muitos empreendimentos são vendidos como arrendamento, então pergunte ao seu advogado quais regras se aplicam. Segundo um estudo jurídico de 2026, as normas indonésias em geral não exigem conta de garantia (escrow) nesse tipo de venda, então obtenha por escrito quem fica com o seu sinal. Veja os empreendimentos na planta na ARDA.

Confira cinco pontos com base em documentos: a empresa que vai assinar o contrato (uma PT ou PT PMA, com seu NIB), o certificado do terreno ou a escritura do arrendamento e o KKPR do lote, as licenças de construção, em que pé a obra realmente está e o que o contrato prevê se a entrega atrasar. Um notário ou PPAT e o seu próprio advogado confirmam esses pontos para o seu negócio.

Pare antes de pagar se a empresa da incorporadora não confirmar o preço que lhe passaram, se ninguém puser a unidade e o preço por escrito, se pedirem que você pague em uma conta pessoal ou de uma empresa que não consta do contrato, se pressionarem você a pagar antes de ter as condições por escrito ou se oferecerem um desconto que a incorporadora não confirma. Trate da mesma forma uma proposta de manter o título por meio de um nominee. Use um notário e um advogado que atuem por você, e não pelo vendedor.

Depende da região, do regime de propriedade, do tamanho e da etapa da obra. Hoje há na ARDA 54 empreendimentos de villas, o mais barato a partir de USD 57,575, pelos preços definidos pelas incorporadoras. Veja todos. A villa mais barata à venda nas regiões com mais empreendimentos: Pecatu (Uluwatu) a partir de USD 170,000; Kutuh (Pandawa) a partir de USD 99,000; Beraban (Tanah Lot) a partir de USD 300,000; Canggu a partir de USD 250,000; Pererenan a partir de USD 165,000; Bedulu (Gianyar) a partir de USD 146,000.

Sim: é a incorporadora que define e atualiza os preços. Muitas incorporadoras cobram valores diferentes pela mesma unidade à vista e parcelada, e o anúncio mostra os dois. Antes de pagar um sinal, peça à incorporadora uma cotação da unidade por escrito e datada — o valor com o qual todos os outros devem ser conferidos.

Depende do caminho escolhido, então pergunte o que o preço cotado inclui. O BPHTB, imposto sobre a aquisição de um direito sobre terreno ou edificação, tem teto legal de 5%, e cada região define sua alíquota; o arrendamento não paga esse imposto. O IVA tem alíquota efetiva de 11% na maioria das operações tributáveis desde janeiro de 2025, e, para uma moradia nova e pronta de até Rp 5 bilhões entregue em 2026, o governo assume o imposto sobre até Rp 2 bilhões do preço — para o comprador estrangeiro, apenas com número de contribuinte indonésio e dentro das regras de propriedade estrangeira. Os honorários do PPAT não podem passar de 1% do valor da escritura. O caminho via empresa acrescenta os custos de abertura e de manutenção anual, e o imposto sobre terreno e edificação (PBB) é uma cobrança local anual: pergunte quem o paga segundo a sua escritura.

Só onde a destinação e as licenças do lote permitem hóspedes, e a locação de curta temporada exige licença comercial: pelo Regulamento Governamental 28/2025, a villa alugada a turistas tem classificação de atividade própria e precisa de um número de identificação empresarial (NIB). O Ministério do Turismo da Indonésia afirmou em maio de 2026 que as plataformas de reserva terão de anunciar apenas hospedagens licenciadas, por meio de uma integração de dados prevista para junho de 2027. É a PT PMA que permite a um estrangeiro operar um negócio de aluguel, e um relatório setorial de 2026 interpreta as regras como não permitindo que estrangeiros pessoas físicas detenham a licença diretamente, então busque orientação jurídica antes de contar com a renda do aluguel.

Nenhum número isolado é honesto. A AirDNA estimou que os aluguéis de curta temporada em Bali, incluindo quartos e apartamentos, tiveram em média 57% de ocupação e USD 132 por noite de setembro de 2025 a agosto de 2026, o que não é previsão para nenhuma villa específica. O ROI de um anúncio é calculado a partir da diária, da ocupação e das despesas que a incorporadora informou, e o retorno garantido é um contrato privado: leia quem o paga, por quanto tempo e o que o encerra.

Isso depende do empreendimento, e não da ilha, e nenhum anúncio pode responder a essa pergunta. O que decide é por quanto tempo vale o arrendamento, se o lote pode ser usado como planejado, se as licenças existem, quem vai operar o imóvel, quanto custa mantê-lo e se você conseguiria revendê-lo. A ARDA mostra esses fatos quando a incorporadora os informou e não aconselha sobre comprar ou não: busque orientação jurídica e tributária independente.

É a destinação registrada para o lote no plano detalhado de ordenamento territorial da região (RDTR), residencial ou turística, por exemplo. Um rótulo de zona não é autorização para construir: o documento que confirma que um empreendimento está de acordo com o plano é o KKPR ou PKKPR do lote. O zoneamento pode mudar, então confira-o perto da data em que você assumir o compromisso.

As pessoas chamam as zonas pelas cores do plano de ordenamento territorial: verde para terras agrícolas e de plantação, amarela para moradia (Zona Perumahan), rosa para turismo (Zona Pariwisata). Uma cor não é autorização para construir. O Regulamento Presidencial 4/2026 controla a conversão de arrozais, e o Regulamento Regional de Bali 4/2026 controla a conversão de terras agrícolas, então um lote em área verde é assunto para o seu advogado. Você pode consultar um lote no mapa gratuito GISTARU do ministério de terras, que é indicativo, e pedir o KKPR ou PKKPR dele.

O PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) é a aprovação da construção, que as normas de edificação da Indonésia exigem antes do início das obras. O SLF (Sertifikat Laik Fungsi) certifica que um edifício concluído está apto para uso, após a conclusão e a vistoria. Cada empreendimento na ARDA mostra suas licenças — PBG, SLF, IMB e AMDAL — com o status que a incorporadora informou; peça os próprios documentos.

Por toda a ilha, da península de Bukit, no sul, até Ubud e os vilarejos de Tabanan. Cada região tem sua própria página, com todos os empreendimentos anunciados nela: Pecatu (Uluwatu), Kutuh (Pandawa), Beraban (Tanah Lot), Canggu, Pererenan, Tibubeneng (Berawa), Bedulu (Gianyar), Benoa (Nusa Dua), Cemagi, Kerobokan Kelod (Umalas), Batubulan (Gianyar), Legian, Ungasan, Buduk, Jimbaran, Kenderan (Tegallalang), Sengkidu (Candidasa), Tampaksiring, Tegal Harum, Tumbak Bayuh, Ubud.

A Indonésia não entra em guerra com outro Estado desde 1966, não pertence a nenhuma aliança militar e troca de presidente por meio de eleições.